特别策划：脱城入镇，商机布“镇”大“战”无形

虽然没有几个跨国消费品公司的主管，能在地图上精准地指出某一北方小镇的位置，但像这样的小城镇的消费者却拥有不菲的消费能力。若企业认为这些地方太穷、位置太偏而不屑一顾，那么极有可能错过未来十年的一个大好增长机会。

　　移民城镇的商业地产躁动

　　在诸多小城镇的发展中，随着工业化的兴起，必将伴随着农业比重的下降和商业地位的抬升，在燕郊，商业消费的兴起正在带动商业地产的悄然登场。近日燕郊家居广场的开盘，被业界普遍认为拉开了燕郊商业地产开发的序幕。“根据三河市政府的统计，在燕郊买房的北京人几乎全是在2002年后买房入住此地的。虽然逃离了北京的高房价、住进了大房子，也呼吸到了清新的空气。但住宅的快速发展，外来人口的急剧增长，使燕郊的商业配套并没有跟上。”在燕郊代理多个项目销售的一位北京房地产经纪公司负责人深有感触地说，燕郊地区目前没有一个像样的购物商场。不少在燕郊买房的北京人，又不得不花大力气去北京或香河购置家居用品。在燕郊居住的王女士对此深有感触，几乎每个周末她都需要去北京采购一次，“没办法，北京的东西虽然贵点，但是又多又全，选择的空间大。”一位当地企业家则抱怨说在燕郊很难买到称心的高档商品，所以他和其他当地的高收入者都会选择去北京购物。“燕郊的发展依托北京，当越来越多的北京人因为难以承受高房价而选择居住在燕郊时，他们却发现装修买家居时要去北京，购物也要去北京。恰恰是这种缺失，给当地商业地产的发展带来很大的机遇。”当地商界人士透露，燕郊家居广场只是燕郊商业地产开发的一个开端，正在规划中的还有大型购物中心、大型仓储超市等。其实，燕郊的商业发展仍然离不开北京这个大市场，除了满足本地人的需要外，北京市场也是一个不容忽视的客源。“举个例子，同一品牌的家居产品，在北京玉泉营地区的卖价肯定会比燕郊家居广场的价格高出很多。玉泉营商户的房租每天十几元/平米，而燕郊商户的房租每天只有四毛钱/平米。”“燕郊具备较强的竞争力，具备丰富的休闲旅游资源，在文化设施和配套设施发展方面也很有潜力。”国家住宅工程中心健康住宅专家委员会副主任开彦说，从地图上看，燕郊深入北京市腹地，其发展商业项目的潜力巨大。随着住宅市场的进一步扩大，“迁移”人口的不断增加，燕郊对商业地产项目的需求会更大。

　　消费潜力与现实的冲撞

　　就商业而言，丰南镇在唐山这几个“千强镇”中是最发达的，可是超市只有家万佳一家，商场也只有一家。虽然知名品牌不少，但是款式、促销方式都比较落后。许多本地人挣了钱，都大把大把的花向了外地。“就拿我销售的这个品牌来说吧，是个德国牌子，一天也有上千元的销售量，多的时候有几千元。”丰南某商场售货员小田告诉记者，“但是这里的商业竞争还是很不激烈。在石家庄天天上演的打折赠券等活动，在这里几乎看不到。”小田说，“而且，贫富差距还是有的。有人买大几百、上千元的东西，也就有人买几十元的东西”。记者发现在康奈女鞋的专柜前，里面是几百元一双的鞋，而外边的一个车上则摆着30元一双的不知品牌的女鞋，两边都有不少的顾客。记者在这个商场转了一圈发现许多知名品牌都有搭车销售一般品牌的现象。这种现象背后，可能正是贫富差距的中和、城市观念与农村观念的交锋。相比丰南，马兰庄、木厂口、蔡园镇、赵店子这几个乡镇，商业服务业更加欠发达，与这里的人均收入与支出完全不相匹配。“我们镇上就只有一个天客隆超市，规模也不大，连一个像样的商场也没有，东西想买也买不到”。马兰庄镇公务员张扬指着自己身上穿的一件棉服说，“这个衣服你说值多少钱？其实到了唐山也就一百多元，可是我们这里就卖三百多元。你不买就得乘车去唐山，路费、时间的花费，就和在这里买差不多了。所以商家衣服卖得比唐山贵一倍照样有人买。本地有的是有钱人，可是我们这些工薪阶层就只好舍近求远了”。除商业外的服务业、餐饮业等第三产业，在这里也显得比较落后。“我们镇上最好的宾馆就是迁化宾馆了，标准间只要80元一间。条件别说和唐山没办法比，就是和迁安的一些宾馆也都没法比”。张扬说，在镇政府不远处的一个饭店就是镇上比较好的饭店了，可是这个饭店的厕所都是旱厕，气味很大。“可以说这里有消费能力，而没有消费环境，所以消费意识也上不来。”刘先生是做保健品生意的，他代理的一种负离子治疗仪在唐山销路很好，几个月前，他到马兰庄镇首钢水厂生活区开了一家分店，但现在生意很一般。记者观察发现，这些乡镇房地产业也很一般，只有丰南镇，因为在行政管辖上已经成为了唐山市的一个区，而且离唐山市区只有15分钟左右的车程，在唐山房价一路走高的带动下，丰南的房地产也发展迅速。水景花苑、明珠都市花园、德馨家园、箐箐家园、阳光家园等小区的房价已经达到3000-4000元一平方米。但是，在马兰庄、蔡园镇等千强镇，甚至几乎没有商品房的楼盘。而迁安、唐山等地的楼盘广告则做到了这里的大街小巷。“好多有钱人都出去买房、买别墅了，虽然人们手里都有钱了，但是整个城市的配套设施并没有跟上。供气、供暖、污水管线等都是问题，所以一直没有商品房楼盘”，马兰庄镇一位饭店经营者告诉记者，记者也在马兰庄、首钢水厂等处看到了污水随处排放、垃圾遍地的景象。

　　原声1：这里高档品牌不少

　　采访人物：营业员小田采访地点：丰南镇年龄：25岁“虽然丰南就这一个商场，但是这里中高档的品牌都有，而且销量也还不错”，在丰南，家万佳超市的服务员小田告诉记者。这个家万佳超市是丰南镇惟一一个超市，虽然还有连锁店，但是都不大。在这个超市的二三楼是商场，许多在中等城市才能见到的品牌这里都有。金利来、老人头、雅戈尔、耐克、阿迪达斯、皮尔·卡丹等都有。“就拿我销售的这个品牌来说吧，是个德国牌子，一天也有上千元的销售量，多的时候有几千元”，小田告诉记者，“但是这里的商业竞争还是很不激烈。在石家庄天天上演的打折赠券等活动，在这里几乎看不到。所以好多人宁可去北京等地方买东西。”小田说，“而且，贫富差距还是有的。有人买大几百、上千元的东西，也就有人买几十元的东西。”在康奈女鞋的专柜前，里面是几百元一双的鞋，而外边的一个车上则摆着30元一双的不知品牌的女鞋，两边都有不少的顾客。

　　原声2：有钱却没有消费空间

　　采访人物；刘先生采访地点：马兰庄镇首钢水厂生活区年龄：30岁刘先生是做保健品生意的，他代理的一种负离子治疗仪在唐山销路很好，几个月前，他到马兰庄镇首钢水厂生活区开了一家分店，但是现在生意一般。“在首钢水厂这附近是刘官营和印子峪村，首钢水厂的家属职工也有大几千人，但是生意很一般。因为这里的人消费基本都去唐山、北京消费了，包括我自己买东西也是去这些地方。”刘先生介绍说，“在这里工作的人，好多人的户口都是北京海淀区的，所以上学、购物什么的，他们就都去北京了。在这里上班的也都是老一辈，都是40岁往上的多，第二代人一般都选择出去了，或打工或上学。”

　　麦肯锡：中国消费热潮正转向小城镇及农村

　　本报记者：武岩生、赵志国　整理像是要彻底颠覆“小城镇太穷”的偏见一样，麦肯锡公司去年底发布的一项调查报告指出，大城市的消费市场已经接近饱和，消费热潮正从大城市转向小型城镇及农村。数据1：北方一些实力正在增强的小城镇的家庭总收入已经比一等和二等城市的总和高出约50%。预计未来20年中，小城镇中年收入超过3.5万元的家庭每年将增加7600万户，增速为7%；而城市中这类家庭的平均年增长率只有5%，一般为每年6600万户。全球消费品公司最初以中国3大都市———北京、上海和广州为开拓重点，这一市场在中国人可支配收入总额中所占的比例不低于13%；然后，逐步涉足二三线城市；而现在像燕郊、丰南一样分布于中国版图上的约几万个小城镇与很多跨国消费品公司的辐射范围仅一步之遥。从到超市和品牌服装专卖店消费的频率来看，中国小城市居民也不亚于大城市居民。由于城镇和小城市居民消费心理向城市的趋同，开始对现代方便服务设施感兴趣，但是小城市的大卖场尚未达到大城市的普及程度，而且当地商店也无法提供大城市丰富的商品种类，小城镇居民也开始通过电视购物节目进行品类购物和采购。一家电视直销公司的经理李先生介绍说，由销售员或当地代理的上门直销形式，在小城镇的效果比在其他城市地区好得多。中国小城镇潜在富裕群体也比一线城市消费者略强：59%的受访者非常看重跟上时尚潮流，而一线城市只有50%。而且，对于品牌效应的认识，小城镇潜在富裕群体也与一线城市类似：城镇潜在富裕群体有83%认为名牌产品质量较高，66%认为名牌服饰穿起来更享受；而一线城市则分别只有81%和62%。