（商产网记者报道）仲量联行日前发布的2014年广州房地产市场报告显示，去年全市优质零售物业整体平均租金同比上升4%，至357.5元每平方米每月。去年太古汇（相关干货）和正佳广场等多个优质项目开启了业态及租户组合调整，Gap、鼎泰丰、纪梵希、罗杰·维维亚等众多以中档定位为主的国际品牌首次进入广州市场。2015年萝岗和南沙将首现优质物业，萝岗万达广场和南沙万达广场将开业。
国际品牌进驻活跃，体验类租户持续扩张。仲量联行零售地产部董事郭伟明认为，2014年，整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期，餐饮及快时尚零售商仍然是租赁需求的主要推动者。以太古汇和正佳广场为代表，多个优质项目开启了业态及租户组合调整。业态方面，缩减百货，同时增加餐饮等体验类租户占比；租户方面，积极引进优质品牌以增强物业竞争力。本年度众多以中档定位为主的国际品牌首次进入广州市场，包括Givenchy、Roger Vivier、Kenzo、Sandro、Victoria＇s Secret、Gap、fresh、Etude House、TWG Tea、台湾鼎泰丰、美国胜利摩托等。
去年广州优质零售物业租金357.5元/㎡/月 同比升4%
新增供应分布在各新兴商圈，租金增幅有限。本年度新增四处供应，分别是花城汇（南区）、增城万达广场、荔园广场和番禺万达广场。珠江新城逐步增加的办公和居住人群促进商圈成熟，商圈内各项目空置率均有明显下降，此外，两个新万达广场本年满营开业，全市优质购物中心平均空置率同比降低1.4个百分点至3.3%。然而由于零售商扩张态度谨慎，偏好成熟商圈优质项目，新兴商圈项目招商难度仍然较大，业主租金立场软化，年末全市优质零售物业整体平均租金同比上升4%，至358元每平方米每月。
投资者心态趋于谨慎，资本值升幅放缓。本年度大宗优质零售物业投资市场成交仍然有限。四季度，奥园地产出售番禺奥园广场46%的股权给华夏人寿，成交总额约10亿人民币。本年度，受住宅市场整体降温影响，部分开发商开始考虑整售其在建或目前经营表现一般的项目，以缓解现金流压力。由于潜在可投资项目增加，投资者议价能力提高，但出于对未来租金增长的谨慎预期，观望情绪较浓。全年优质零售物业投资风险小幅提升，资本值基本平稳，同比增长仅2%。
市场展望：展望未来，郭伟明表示，尽管全国经济增速和社会消费品零售总额增速普遍放缓，但相比欧洲、美洲大部分国家而言仍然较快，预期中档国际品牌将继续开拓华南市场。来自电商的竞争将对实体零售，尤其是传统百货的经营表现造成持续压力。零售商将更侧重单店业绩提升，谋求线上线下联动，保持谨慎扩张，偏好成熟商圈。总体而言，郭伟明预期未来12个月租赁需求将保持平缓，成熟商圈租赁市场将较为活跃，并继续由快时尚、餐饮和体验类租户推动。
发展商加速新兴商圈布局，萝岗和南沙将首现优质物业。未来12个月的新增供应量预计达60万平方米（建筑面积），除天河北和北京路商圈这些成熟商圈，及番禺和海珠这些新兴商圈外，随着以万达广场为代表的中端零售项目即将开业，发展商将更加关注萝岗和南沙，这些人口数量快速增长区域的消费需求。同时，再加上核心商圈商场的良好预租情况，预计将相应减缓供应洪峰带来的空置压力，预计本年末空置率微升至4-6%。
需求方面，郭伟明预计情况将维持2014年局面。在全市整体租赁需求平稳的情况下，成熟商圈的优质项目租赁成交将较为活跃，并持续推动市场整体租金保持平稳上升，但是新兴商圈业主为降低项目空置率、吸引优质品牌入驻，可能软化租金立场，预计未来12个月整体租金增长幅度将维持在3-4%。
投资市场方面，随着住宅销售市场逐步回暖和相对宽松的信贷政策，住宅背景的商业地产开发商现金流可能有所缓解，使交易谈判过程更长，收益率基本平稳，资本值升幅仍然有限。
