掘金“银发经济”，房企早已瞄准养老地产项目。目前，包括万科、保利、远洋、绿地等企业在内，全国已有超过80家房企进入养老地产领域，投资总额超过800亿元。而昆明作为宜居城市，为何在养老地产领域却显得发展缓慢，没有明确落地的养老地产项目呢，且看云信黄金楼市小记的调查。
养老地产模式落地昆明很困难
据记者了解，目前房地产企业开发养老地产主要有两种形式，一种为出售型养老地产，其开发项目具备医疗、服务等养老必备配套，开发商以卖房为目的；另一类为持有型养老地产，开发商与养老运营机构合作，将其全部或部分项目做成养老物业，靠服务赚钱。
云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研认为，养老主要针对60岁以上的人群，40后、50后有养老需求但受收入水平、经济状况及文化水平的限制，对于第一种形式来说，存在需求，但缺少购买力。60后、70后出生的群体经济条件相对提高，有购买能力，但是还需要5-10年才有养老需求。对于第二种模式的落地就更为困难，运营回报周期极为漫长，项目开发在短时间内难以使投入产出成正比，因此云南多是雷声大、雨点小，也正在成为云南养老产业的尴尬。
云南要发展养老地产需要政策的扶持
近日，昆明有政协委员表示，房企要将目光发散出昆明，昆明要做养老地产。昆明的气候、生态环境很适合发展旅游房产和养老地产。该政协委员还表示，昆明除形象定位、发展旅游地产外，昆明养老房产则要配套最一流的医院、教育、康复资源等。
对此，周大研表示，从长远的发展来说，昆明养老地产前景广阔，云南适合养老地产，发展滞后的原因是，云南经济发展落后。昆明养老地产发展缓慢，市场不够大、不成熟也是主要原因。其次，观念上，中国人有“养儿防老”的观念，在道德、亲情等方面难以接受；政策上，不论是金融、税收还是土地方面，都没有强有力的政策支撑；第三，从开发商的角度来看，养老地产项目的开发可以分多个层次，不仅是单纯的项目开发，更需要医疗、科技、服务等养老必备配套设施的完善。
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九华模式酒店转型养老
2012年，九华集团在九华山庄一期旧址上建设九华国际养生公馆，该项目一期包括两栋养老公寓楼。相关负责人表示，目前公馆入住率较高。业内人士表示，相对于其他养老形式，九华的优势就在于是由酒店转型而来。该养老公寓最大的特点就是整合养老院、酒店、社区三种管理模式的创新型管理。就目前来看，九华养老公寓是个回报周期相对较长的盈利模式，它的收益状况和可持续发展的情况也有待市场考究。
泰康模式股权投资养老
保险公司不能参与商业住宅开发，但可以投资与保险业务相关的养老地产。因此保险公司参与养老地产主要存在独立开发、联合开发、股权投资和债券投资四种模式，目前市场上以泰康人寿股权投资模式最为常见。
泰康人寿养老社区股权投资计划于2009年获批，募资22亿元用于泰康北京养老社区项目。与此同时，由于股权投资的回报通常不固定，债权投资计划是保险资金运作不动产投资时的主要选择。此前，泰康人寿相关负责人曾表示，从拿地到盖房子到养老社区达到85%的入住率大概需要3-5年，一个成熟的养老社区要做到收支平衡需要6-8年，真正实现盈利要8-10年的时间，30年后才能把成本收回来。
