上市公司增持商业地产 大开发商向运营商转变

      截止到12月6日，以陆家嘴(600663)为代表的商业地产股纷纷出现在涨幅榜前列，陆家嘴浦东金桥(600639.SH)、北辰实业(601588.SH)、中国国贸(600007.SH)等涨势迅猛，已成瞩目焦点。

      “像陆家嘴这类以垄断资源为核心竞争力的地产公司，资源的大幅增值没有兑现，隐含利润十分巨大。”东方证券房地产行业研究员王树娟向本报记者指出市场追捧的原因。

      一个最大特点是，作为资源型地产龙头，这些上市公司都持有庞大的优质商业物业。其中陆家嘴在顶级写字楼云集的浦东区域拥有200多万平方米批租及租赁项目，是资源优势最显著的商务地产公司。浦东金桥在金桥开发区内拥有110余万平方米租赁房产。北辰实业在北京亚奥商圈拥有47万平方米投资租赁物业。中国国贸则拥有北京最高档的CBD核心区域商务地产资源。

     “进入壁垒已经很高，现有企业很可能就是将来的商务地产之王。”王树娟指出。

      从专职开发到持有物业

      即便如此，资源型地产商还在继续扩充其商业物业面积。两年后，随着在建项目的逐步竣工，陆家嘴的业绩将随之翻倍，北辰实业的租赁物业也将扩大到107万平方米。

      或许是受到资源型地产商的感召，众多实力型房地产上市公司也纷纷增持商业物业。

      金融街(000402)日前在京宣布，经过两次战略调整，公司已由房地产开发和综合管理，成功转向以项目开发与自持优质物业两种经营模式并举。而作为战略转型标志的金融街中心广场项目，在正式开业后，将全部投入自运营，未来租赁收入将成为公司重要的利润增长点。

       10月24日，位于北京核心地段的金地中心写字楼及商业部分全面封顶。金地集团(600383)宣布，这个由两座超百米的国际甲级写字楼组成的庞大建筑，也将全部自持经营。

       10月中旬，中海地产(0688.HK)透露，近20万平方米的中海广场将全部改为公司持有。

       目前保利地产(600048)已完工并持有经营的大型商业地产有广州琶洲的保利国际广场等项目。保利高层近日透露，有打算以REITs的形式将旗下商业物业打包上市。

      此前，世茂地产执行董事许世坛曾明确表示，将长期持有世茂国际广场等三处上海五星级酒店物业自己运营。世茂已经完成从纯住宅开发向持有型商业物业运营商的转型。

      上实发展(600748)也在近期报告中多次表示：将“增加对有稳定租赁收入商业物业的持有”，“增加对拥有租赁收益的不动产物业的投资，以保证公司有稳定的盈利来源”；同时“增强商业房产并购和资产管理的拓展能力”，“加大对商业房地产的项目开发和投资”等。

      去年仅徐家汇的上海实业大厦就为上实发展带来3084万元的净利润，此外上实还持有淮海路上的金钟广场。与此同时，上实发展的“海云天国际广场”也于最近正式开工建设。

      上海实业发展股份有限公司总裁卢铿向本报记者表示，“我们也在逐步调整结构，希望房地产背景的上市公司除了开发方面的业绩增长之外，还有长期持有物业方面的租赁收入。”

      商业地产波动风险较小

     “优质商办类物业比较倾向于通过租金来寻求回报，长期持有可以为上市公司带来持续的现金流。”上海易居房地产研究院高级研究员杨红旭(杨红旭博客|杨红旭新闻)指出。以前开发商倾向于一次性卖掉回笼资金。但是由于宏观调控，一次性卖掉寻求暴利的做法越来越行不通了。现在开发商开始更多地考虑持有和经营，形成优质资产。“大开发商基本上都在向运营商转变。”

      人民币升值也是因素之一。“人民币升值一直与地产股联动，”王树娟指出。商业地产没有房价波动的风险，并且随着时间的推移，其资源的大幅增值在所难免。“外资肯定看好国内物业，国内开发商自然也会看到这个前景，所以现在会倾向于持有。”杨红旭说。

      另外，也有专家认为，近期国内的地产股走势强劲，明显与将于明年实施的新会计准则有关，新会计准则中对地产、物业资产的重新估值，对于资产价值数倍于账面溢价的公司来说，这些都将会在明年被确认为账面收益，因此持有商业物业等于拥有了隐性财富。

      不过，“持有商业物业是一把双刃剑，”卢铿指出，“一方面拥有固定资产，融资能力会因此增大，但是另一方面，资金占有量却比较大。”如何权衡利弊让上市房地产公司伤脑筋。