很多年了，恒隆地产的老板陈启宗一直自诩是“香港股市里最赚钱的商业地产公司”。他做的恒隆广场的投资收益率是其他地产商的一倍多。
也正是因为这一原因，他的名字在内地被神话了，大家都以为陈启宗是商业地产的“经营之神”。
1月26日，恒隆地产公布了截至2014年12月底公司全年业绩，大大高于此前的市场预期。公司各项数据全面飘红，基本纯利超100亿港元，同比暴增98%。更是让大家觉得恒隆牛得不得了。
邦地产君梳理财报却发现，恒隆的神话完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的两个项目--恒隆广场和港汇广场。除了这两家公司，恒隆的业绩几乎可以忽略不计。济南恒隆广场甚至成为内地唯一明显下滑的项目。公司正在改变二三线城市战略，转向更有把握的“新一线”城市杭州。
恒隆的高回报来自上海
2014年，恒隆地产的香港和内地业务、物业销售与租赁业务均出现不同程度的增长。租金收入方面，中国内地增长11%到39.16亿港元，香港增长6％达到33亿港元。物业销售营业额飙升2.93倍，达到98.14亿港元。
从年报中不难看出，恒隆的租金收入仅仅微增，而物业销售业绩出现大幅增长。
2014年，天津恒隆购物广场、无锡恒隆广场办公楼开幕。目前，恒隆地产在中国内地商场的零售总额超过100亿人民币。
在年报中，恒隆地产将上海市场和上海以外市场分开盘点。值得注意的是，上海两家恒隆广场租金的贡献达到27.75亿港元，而上海以外多个恒隆广场累计贡献仅11.41亿港元。上海业务对内地的业绩贡献高达70%，恒隆地产在内地的业务仍然处在对上海两家商场高度依赖的状态下。
“内地反腐措施持续对奢侈品产生影响。”年报写道，“由于中国内地多家恒隆广场都处在开业初期，利润率比较低。”上海恒隆广场零售额下跌4%，港汇恒隆广场零售额上升3%。公司首次明确透露，在上海上调了两家恒隆广场租金。
世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉邦地产君,恒隆地产多年来一直存在上海项目贡献比例较大的情况,近年来,“上海”的占比已经有所减少。恒隆地产一直希望在二三线城市复制上海的成功，即开发持有型的高端物业，选择消费力强的城市。
经营之神需再次正名
上海两个项目的成功有其历史原因。当年，上海的市中心的商业地产地块几乎只有香港开发商才有足够财力可以获取，本身缺乏竞争。从2000年到现在，也是上海零售市场发展的高峰。地理位置的优越，和商业发展的机遇，共同成就了恒隆。可以说，恒隆的成就，是时代发展的产物。
