回望2014年，中国经济进入了GDP增速放缓、经济结构优化、以及消费需求逐步上升的新常态。如同过去十多年以两位数高速增长的中国经济，近几年进入提质增效的新阶段一样，快速发展的中国商业地产，如今也步入了一个新常态。
“新常态在商业地产来讲，现在你会看到商业地产领域，会说到一些新的商业项目，在这几年的变化最重要的就是业态增多了，除了购物以外，还有文化类、餐饮类，儿童类，体验的东西以及大型的超市，而且超市里面的产品也是琳琅满目，业态越来越丰富。”在商业地产从业多年的主管中国区商铺及零售服务部的第一太平戴维斯副董事长朱兆荣深有感触。
在朱兆荣看来，商业地产除了应对“电商冲击”之外，近两年供应量大增导致同业竞争日益加剧也是一个不容忽视的问题。不过他同时表示，虽然一方面是“全世界最大的商业地产开发量”，但是另一方面，中国的购物者消费能力也在日益增强，所以零售商还是很看好中国这个市场，尤其是上海，未来一段时间仍会有新的品牌入驻。他最后表示，大型购物中心若是能把“体验式”业态做好，同时能更加“接地气”地适应消费需求，那么2015年还会有一个较好的发展。
以下为第一太平戴维斯副董事长朱兆荣接受新华有约专访文字实录（有删减）：
新华房产：朱总，您好，过去一年有一个词语特别流行，叫做“新常态”。在房地产大家也会讲这个话题，那么您觉得商业地产的新常态是什么？
朱兆荣：我从业商业地产大概有二十几年了，现在我们普遍在市场看到的一些物业，都是上个世纪九十年代批的地，过去五年、十年内建成的。我们是整个市场第一代的商业地产，在上海，举个例子有来福士广场，中信泰富，恒隆，港汇，这些地块的取得都是九几年的，建成的时候是两千年以后，到今天，我们把这一批的项目都称为是第一代的商业地产。
那么新常态在我们商业地产来讲，现在你会看到商业地产领域，会说到一些新的商业项目，在这几年的变化最重要的就是业态增多了，除了购物以外，还有文化类、餐饮类，儿童类，体验的东西以及大型的超市，而且超市里面的产品也是琳琅满目，变成就是说业态越来越丰富。
新华房产：您刚才讲商业地产最重要的一点是业态越来越丰富，可能以前是购物为主，现在增加了很多，是不是我们反过来可以这样理解，这个是不是商业地产应对电商冲击的一种好方法？
朱兆荣：电商肯定是一个很大的冲击了，这种业态的丰富，包括业态种类的增加，肯定是面对电商一个很好的策略。另外，从整个中国的商业地产的供应量来讲也是非常大的，在中国商业地产的开发的数量，是全世界最大的物业量。因为每一个商铺本身会有竞争，所以比如某个开发商在一个区域的开发，为了同时间面对在两三年内有其他商铺的出现，所以大家都会把自己的项目的业态尽可能丰富。
新华房产：也就是说除了要应对电商，可能还有同业之间的竞争？
朱兆荣：对。
新华房产：2014年整个楼市是一个调整的状态，住宅这方面就不用说了，商业地产其实也会受到影响，您刚才讲全国可能也是供应过大，那么上海肯定有自己的特色，相较于全国有什么机遇和挑战呢？
朱兆荣：上海跟其他的城市有一个很大的分别，我们公司会引进一些比较新的零售商，无论从欧洲、美国、韩国，有一些新的零售的概念进来中国了，比如有十个客人来，有八个到九个都会选择上海，以前会考虑上海跟北京或者广州，现在很大部分的客户都会来上海，先把我的店开出来，上海就等于面对外国零售商的最前面的市场，上海是中国的金融中心，上海以后也会是我们亚洲最重要的金融中心，在这个大前提以下，只要（零售商）在上海的发展的模式做的好，品牌进来上海生意做好了，可能对中国的市场的信心就会比较足一点。
新华房产：也可以利于它在全国推广？
朱兆荣：对，上海比较时尚，中国流行一些什么东西，就往上海看。
新华房产：您刚才讲国际品牌，以前是欧美，包括现在的韩国，是不是国际大牌还看好中国市场？其中哪些正在进驻中国，他们在中国除了上海之外，还有什么样的布局？
