年初以来，十余家房企涉及定向增发，上市房企再融资暗潮涌动，部分概念中小房企股价大涨。
这很容易让人联想起2007年再融资盛景——股市楼市双双大涨的市场环境中，开发商拍下“地王”，然后公布定向增发再融资方案，资本市场憧憬规模提升、获利增加，预期盈利被大幅调高，公司股价复牌后以涨停方式急速上涨。时隔八年之后，依稀相似的一幕很容易让人产生错觉，历史会重演吗？
理性分析之后，很可能得出否定答案。原因在于前述重资产扩张模式的不可持续性。在传统的资产价格大牛市中，重资产扩张模式有其合理性，即获取土地、做大规模是房企的最优选项。
这个模式得于成功，除了城镇化进程与人口红利的驱动外，有着特定的资金环境，货币超发叠加人民币升值背景下的热钱流入，从而带来了过剩流动性，进而推动了资产价格上涨和牛市加速度。但现在，重资产模式已告一段落，前述定向增发的房企，不可能再重复上一轮牛市周期的资本盛宴，也很难籍此促进公司营收规模上台阶。定向增发除了短期内改善财务状况，长远投资回报仍需明辨。
与前述重资产扩张模式相反，轻资产模式将成为下一个地产周期的主流，这得益于房地产投资信托基金（REITs）的提速。
日前，住建部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中，明确提出积极推进REITs试点，作为近半年来多次以政策形式力挺的REITs，有望迎来快速发展期。除了政策环境外，第三方理财市场的规模化与专业化，为REITs提供了温床。
以美国为借鉴，容易理解REITs在中国的发展路径。美国的REIT结构设计类似股票市场上的共同基金。其典型的运作方式有两种：其一是成立专门的公司，将所募集资金集中投资于目标不动产，并将这些物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。前者类似于私募，后者类似于股票。
无论哪种方式，REITs的发展，将推动轻资产模式兴盛。换句话说，在结束靠围绕土地库存跑马圈地的重资产扩张模式后，未来房地产的发展将更依赖于企业的管理运营能力——即轻资产模式将兴起，这将为优秀企业和优秀人才团队带来新的发展空间。
可以预见未来二十年的另一幅盛景：在资本市场上，投资者买入持有REITs，获取稳健的投资回报或分红收益；管理公司通过对物业的资产管理，实现保值增值，并获得管理费收入；原不动产持有人，可通过减持增持REITs，实现不动产的资产流通。
相对于商业地产，新房开发的住宅市场中，轻资产模式同样有诸多益处:土地所有人与优秀的房企开发企业合作，可实现地块的最大限度增值；而在投资开发过程中，也可根据资金需求引入REITs作为融资手段；投资开发结束后，各方均获得投资回报。这其中，优秀资产管理企业实现品牌输出，获得了低风险下的高收益，投资开发运营能力效应得以最大化发挥。而资本市场也将给予这类企业充分的资本溢价，二级市场投资偏好将由土地储备偏向人才团队。
一句话，过去20年房企拼土地，未来20年房企拼人才。
