九成入住率、300家企业进驻……当写字楼市场遇冷时，广佛智城以电商“联姻”产业地产的模式突围，历经三年打造，也曾走过“弯路”，但如今交出这份精彩的成绩单，也引来不少企业登门学习。
今年起，佛山带“电商”概念的地产项目也会陆续出现。但电商与地产的结合点何在？是否适用于所有项目？2015年商业地产的发展方向在哪里？对此，广佛智城董事长黄河反复用“服务升级”、“内容制造”做出回答。这两个词，也是广佛智城新一年的发展方向。
难题：市场分化严重 要突围靠自身
“戴德梁行最近发布了一份数据，佛山写字楼2014年空置率达到38%，预计2016年达到42%，您怎么看？”在了解广佛智城写字楼的经营现状后，记者便就近期热议的写字楼话题向黄河抛出提问。黄河对此也直言不讳：“佛山写字楼过剩是不争的事实。”
但黄河强调，过剩只是“阶段性”问题，是佛山城市升级、产业转型的“阵痛期”，10年前的珠江新城也面临同样的问题。长远看，产业转型升级使得人流、信息流、资金流向佛山汇集，未来佛山的经济发展将在广东全省中不断提升。“不光是写字楼，其实住宅、商业地产也好，整体供应量都存在一点供过于求。政策上，要指望政府给房地产发展非常强的扶持，可能性也不大了。”黄河坦言，“开发商更多还是要靠自身。”
如何靠自身？黄河表示，目前在产品打造、服务升级、内容制造方面还是有很多空间去挖掘。“服务创新及整个主题深化方面做得好的项目，它是不缺客户的。而相对偏传统，在整体服务、招商、品牌推广上也相对不那么给力的公司，将会面临比较大的挑战。”黄河坦言，“强者恒强，2015年市场分化会很严重。”
解困：做服务打造电商集群区
事实上，“服务升级”、“内容制造”也是广佛智城打造“电商+地产”的着力点。在黄河看来，电商地产不是通过电商去卖楼，而应是通过电商去做服务升级、内容制造，带动商家、企业一起升级。
服务升级，可打造产业集群。以广佛智城为例，它本身不做平台与技术，而是通过偏好性、偏向性的整体服务打造电子商务集聚区，吸引电商类公司、电商类服务企业、电商类体验店集聚，从而形成整体电商氛围，实现资源与人才共享。而在此过程中，黄河发现进驻的电商企业有越来越多来自广州，还有10多家是从珠江新城搬过来的，来自北上广的企业占了1/3。“2015年，电子商务产业集聚化趋势会更加明显。”
至于内容制造，黄河表示是受一条微信文章的启发。“后阿里、京东时代，将通过场景去重塑电商，通过电商将商业内涵做更深度的挖掘。”黄河表示，电商最终要落实到本身的附加值上，这是根本。如果商业没有附加值，其发展很难持续。“人最容易为情感、情怀买单。但佛山就差这个，是人才结构造成的，需政府和市场会加强引导，使人才结构更国际化。”
方向：将引导电商与传统产业结合
当“电商”成为一股热潮，将有越来越多开发商将其引入项目建设中。据记者了解，在桂城、大沥，便至少有两个新项目提出要做“O2O”体验店。但黄河认为，并非每个企业都适用。
他介绍，首先需以区域的“商”或产业为根基；其二，做电商地产对开发商的考验比普通地产项目更大。“这需要扎扎实实的、很系统的、非常有决心、非常愿意投入、能够踩准节奏、善于做有效资源整合的企业才能实现的。”黄河坦言，有的传统制造业实力很强，但做类似项目时用的却是原来工厂化的思维，给一颗铆钉就要收一颗铆钉的钱，不懂得让做有效资源整合、让利实现共赢，便难以成功。“广佛智城始终定位为产业地产运营商，更多强调它的服务、运营功能。不看短期利益，更看重经营规模、经验沉淀之后的持续受益。电商只是适应经济局面的途径之一。”
接下来，为适应服务升级、内容制造日益重要的新局面，广佛智城将扶持当地传统企业上网充电、引导电商平台与当地传统优势产业结合作为2015年的工作重点之一。此外，区别于以当地中小微企业为主的一期写字楼，在即将新推的二期写字楼上，将大力引进更加规模化、系统化、模块化的创新企业，同时引入投行以及大型金融机构，帮助企业对接资本市场。“这也是今年重点，如今这方面需求很旺盛，趋势也很明显。”黄河表示。
