成交降温、房价回落、库存高位运行……一系列房地产关键数据印证了2014年房地产行业的调整。在今典集团董事长张宝全看来,房地产市场正在步入正常化,前15年的高速增长不会再出现。这将倒逼房企进行创新转型,而购房者买房动机也应更多考虑住房的居住需求。
张宝全认为,2014年房地产市场步入拐点有其深层次原因。除受到国家限制投资的宏观调控政策影响外,较高的人均自有住房率也对后续房地产行业发展形成制约。
“在2007年时,中国人均私有住宅就已经达到了75%。” 张宝全表示,由于文化的不同,全世界都是人人有房住,而中国的文化是人人有一套房,这导致了非常高的自有住房率。
不仅如此,张宝全分析,“在过去房地产高速增长的15年中,老百姓买房不仅买来自住,同时也看作投资,几乎是实现资产增值保值的唯一途径,房地产的本质成了金融。”也正是因此,张宝全认为,当房地产市场正常化以后,之前15年房地产行业狂飙式的的高速增长,以后不太可能再现了。
而这也意味着,房企单纯依靠卖房子来盈利的传统模式将被迫改变。“地产白银时代到来,很多房企转型” 张宝全举例称,有的企业对住宅产品进行升级,有的企业考虑转向商业地产,“很大程度上是市场在倒逼企业转型”。
在张宝全看来,中国人均GDP正在迈入1万美元门槛,社会旅游度假消费进入了要求综合体验的更高阶段,这些都为商业开发和商业经营提供了新的机会。
就商业地产而言,张宝全认为,“如果只是嫁接商业的概念,本质还是卖房子,恐怕是行不通的。”在他看来,商业地产本质是经营性资产,应以经营赢利为目的。
张宝全以今典集团为例介绍,早在2000年公司便提出了依托房地产优势向信息文化产业转型,但2015年以前,主要盈利方式仍然是房源销售。张宝全表示,企业在2015年将进一步加速转型,“初步年营收预算超过17亿元,将全部来自经营,意味着今典将从卖房转变成为完全依靠运营挣钱的企业。”
谈及2015年房地产行业走势,张宝全认为,市场行情将与2014年形势相似。“房产增值的功能没那么明显了,靠买房赚大钱的机会没有了,老百姓买房还是要从是否有居住需求本身去考虑。”
