从香港到深圳从深圳到惠州
惠州核心商圈续写财富传奇
核心提示
俗话说：“一铺一金库，三代摇钱树”。商铺以其潜在的升值空间，已经成为部分市民继股票、住宅之后新的投资热点。新兴的商业房地产是市场经济不断向前发展、人民生活水平不断提高的必然趋势。
现代商业的发展是现代经济发展的火车头，是提高人们生活水平和质量的重要途径，是经济全球化的必然趋势。现代商业的发展伴随着经济现代化的过程，对经济和社会的发展产生重要的推动作用。现代商业是中国现代化进程的重要组成部分，发展刚刚起步，有着很大的发展空间；是国民经济增长不可低估的重要推动力，在国民经济总量中占有很高比重。目前，商业对国民经济增长的贡献率，发达国家在12％－15％之间，中国目前不到7％，还有巨大的发展提升空间。
纵观世界每一个著名的城市几乎都有一个或数个黄金商业街区，如美国纽约的第五大道、东京的银座、香港的中环、铜锣湾、旺角，深圳的东门、华强北等。这些商业街区在创造了一个个财富传奇的同时，也以其流光溢彩的商业氛围成为这些城市的靓丽名片。研究这些商业街区的发展历程对我们正确认识新兴商圈的未来发展前景不无裨益，同时对我们投资深圳东部新兴工商业城市——惠州的商业也具有极大的指导意义。
商业地产是一个潜力巨大的金矿
作为一个世界级的购物天堂，“东方之珠”香港的商业发展走过了一条价值上升之路。
据享有盛名的“香港商场医生”、香港创基集团董事长沈永年介绍，他在1980年在深水租用一个近200的铺位时，租金是每月800元；两年后，该铺位租金翻了一倍；当他以120万元价格买下该铺位后，每年售价以30％的幅度向上增长，到了1997年，即使在亚洲金融风暴造成市场受到严重打击的情况下，该铺位市值仍然达到1500万元，并成为使他能够重出江湖拼搏的根本。
随着近年来香港经济的持续复苏和自由行效应令零售业前景的持续向好，香港一些旺区的商铺售价和租金更大幅上升，一些核心区旺铺租金在近3年内已上涨了一倍，香港铜锣湾的租金目前已成为亚洲区商铺“最贵”地区。新涌现的“铺王之王”，像旺角西洋菜街及山东街交界的果汁店铺位，在成交时折合每平方米售价竟高达约二百七十五万港元，创下香港回归后全港铺位售价新高。
投资香港商铺虽然成本较高，但大多都是稳赚不赔的买卖。据美联物业新界铺位区域经理介绍，目前香港的铺王主要集中在铜锣湾地区，视野较广的沿街铺位最受经营者青睐，一般在10平方米以下，投资回报率5％以上。
随着商铺租金的大幅上升，香港时下已流行在二楼以上开店，在港岛铜锣湾、九龙旺角一带尤其多。香港风生水起的“楼上店”，正是商铺价格高昂的产物。
提及早年的投资经历，沈永年既有诸多成功时的得意，也有遇到风暴时的惨痛，最后总括十多年来做生意赚到的钱，竟然比不上投资在商铺所赚到的利润。
也正是这些经历，让沈永年总结出最稳妥的投资经验：当整个大市都跌的时候，商铺的跌幅是所有投资工具中最少的；当大市经济转好时，商铺的回升能力也是最大的；所以投资商铺做长线，不用担心短期市场波动，省时省力，眼光好的话，商铺的升值能力惊人得无可限量，绝非一般投资工具可比。
沈永年认为，商场是现今世界繁忙城市人生活中不可缺乏的元素，城市愈繁荣，资讯科技愈发达，生活愈见紧张，商场变得愈受欢迎。这种趋势，造就商场的铺位成为理想的生财工具，令其投资价值急速上升，位置好的铺位，更是价值不菲。
沈永年说，相对于香港来说，内地的物业无论是商铺还是住宅都处在绝对的价格洼地，但投资商铺则显然具有更高的升值空间。同时，正处于升值通道的人民币，势必带来大量投机及投资机会，而投资大陆房地产，特别是商铺，因为会吸引外资投资零售业，商业地产无疑是一个潜力巨大的金矿。
沈永年表示，商铺与一般房地产不同，由于它们的供应有限，加上是生财工具，所以抗跌力强，升值快，又可收租。虽然宏观调控对大陆整体楼市起到冷却作用，但对商铺却影响轻微，预期未来还会平稳攀升，若再加上人民币升值的利好因素，买入该等物业的投资者将可获得三重的利润。
深圳华强北商圈造就超级财富
1992年，深圳东门商铺以3万元／平方米的价格亮相，10年以后，东门凭借50万人流量的财富动力，商铺价格飚升到15万元／平方米，仅10年间升幅达500％；1998年，更有号称“东门旺角”的一个“铺王”卖到近40万元／平方米，此价至今国内无铺比肩。
随着华强北在上世纪九十年代的崛起，同样的奇迹在那里也一再的上演。追溯深圳华强北商业街的发展历程，几乎可以看到珠三角迅速崛起的惠州演达商圈的未来。
伴随着深南路、深圳特区的急速扩张，华强北在不到20年的时间里，从占地面积约1.45平方公里的一个工业园区蜕变成了一个超级商圈。
1988年赛格市场横空出世，激起了华强北的第一场“卵成蛹”的变迁：从一个工厂区变成了一个国内举足轻重的电子元器件交易市场。此后，电子市场相继问世，华强北电子配套市场不断扩容。
与此同时，华强北“羽化成蝶”——从电子专业市场发展为商业圈的第二场蜕变也在悄然进行。随着深圳经济的第二次腾飞，城市规模的不断扩大，到了上世纪90年代中期，整个城市向西发展的战略定位客观上要求深圳的商业进行升级换代，在福田形成一块新的商业区。
于是上步工业区以商场为代表的服务业入驻，第三产业迅速崛起。1994年，万佳百货进驻华强北，这标志着华强北由一个工业物流园区真正跨入了现代商业街，并向城市大商圈衍变的开始。此后，大批各类专业市场、主题商城如女人世界、顺电、万商、国际电器城、新大好等，通过租赁工业厂房并改造成商业物业纷纷进驻华强北，从而翻开了华强北商圈崭新的一页。
到1999年，华强北商业物业价格飞升，仍供不应求，紫荆城、通讯市场、曼哈、儿童世界、大百汇等一大批商场批量出现，把华强北商区的发展推向了鼎盛时期。
环境的改善带动了国内外商家不断进驻华强北，新的业种、业态不断涌现，业态的丰富又聚集了更多的消费群体。华强北共有各类专业市场数十个，专业市场面积超过全市总量的1／5,其中经营面积1万平方米以上的大型商场就达到近二十家，成为电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的商业旺区。
华强北的区域价值被彻底激活，成为深圳目前最具活力和影响力的商圈，每天四五十万的人流量给商家带来超过250亿人民币的年销售额。
而超级商圈的崛起带来的是超级财富的诞生。
像万商数码城一个5平方米的铺位，在转手4手并层层递加租金外，铺位转让费高达15万元。2000年赛格电子市场一楼正对大门的铺位，卖价超过每平方米30万元，而赛格市场其他铺位的价格也大约要每平方米10万元。但是即使是这种天价，在经营者看来每年也起码可以赚10％以上纯利。在销售旺季，一些品牌商家为了进入华强北拓展市场扩大影响力，竟不惜以2500元／平方米的高价租地经营。
虽然有日益上升的租金压力，但众多客商依然争先恐后竞相入驻。华强北的“磁场效应”有增无减，即使一再扩容，仍仿佛永远也跟不上商家增长的势头。1998年底时，注册于华强北的商家只有5千家出头，现在已远远超过1万家。租金更是从10年前的20－30元／平方米，整体增加了十几倍。
华强北铺位租金演绎超级财富的背后，折射出深圳这座城市商业发展的清晰脉络。
港惠新天地：下一个财富核心
通过对香港、深圳商业发展的回顾，大量无可辩驳的事实印证投资商业特别是小商铺需要独到且超前的眼光，一旦认准，无疑是抱回了一个能生蛋的“金凤凰”。放眼珠三角，尚处于起步阶段的惠州商业，目前已呈现风起云涌之势，值得关注并瞅准时机进行投资。
近年来，在珠三角进行大调整的背景下，位于珠江东岸的惠州，得产业调整之利经济实力不断增强，正在向现代石化数码产业名城迈进并强势崛起，惠州的商业地产开发也散发出前所未有的商机。
上世纪80年代，中山路为惠州商业符号；上世纪90年代，南坛、下埔成为惠州商业的代表；进入二十一世纪后，演达路商圈异军突起，随着惠州城市发展方向的“南拓”，演达路商圈异军突起，并成为商贸繁荣、商贾云集之地！综观惠州目前的城市规模和商业布局，以及根据政府对惠州商业的科学规划和引导，目前惠州的商业核心就是其城市心脏——河南岸的演达路。
经过三级跳跃<
