崭新的理石墙面、欧式穹顶吊棚、水晶灯、玻璃围栏，装修异常豪华，但却只在1楼有5家甩货的商铺，二楼走廊空无一人……
2月8日，星期天，位于沈阳北站CBD核心区域的阳光百货商场，不但未出现客流如织的热闹景象，反倒是“门前冷落车马稀”。
近一两年来，沈阳多家购物商场集中“退出”甚至关闭，包括日本伊势丹百货、泰国尚泰百货、雅仕百货、世茂五里河百货、美美百货、西武百货等外资中高端百货商场纷纷在沈阳退市。另外，近日一则“万达将关闭沈阳两家商场”的消息在网上疯传。该消息称，包括沈阳北一路万达、沈阳浑南万达广场在内的万达百货将关门。
这也让人不禁产生疑问：沈阳商业地产到底怎么了？是什么造成了今天的“商场之殇”？
数十万平方米的商场比比皆是
记者来到位于沈阳市著名的商圈“太原街”的五洲商业广场，这里的大型商场五洲春天和东舜百货占据了沈阳太原街的南面半条街。
然而，走进商场内部，记者却发现漆黑一片，店面拉门紧锁，电梯停运，只有1楼的门市房还有专卖店在营业。走廊地面、墙壁上多是许久没有清理的积尘，玻璃上贴着“甩卖”、“清仓”标语。
据了解，过去沈阳著名商圈有两个：中街和太原街。中街位于沈阳故宫附近，中街商业也因这座皇宫而建、而兴盛，2005 年被评为“中国十大商业街”。太原街则是日本侵占东北时所建，原名“春日町”，主要有沈阳兴隆一百、沈阳华联商厦、五洲春天、东舜百货、中兴沈阳商业大厦、沈阳百盛、万达广场、新世界等多家大型商场。
后来，不仅这两大商圈新增了许多大型商业企业，又新增了北行、金廊、北二马路、五爱市场、浑南等诸多新商圈。几年下来，在沈阳，数十万平方米的商场比比皆是。
记者用了近3个小时，走访了卓展、恒隆广场（相关干货）、百联购物中心（相关干货）、万象城、茂业百货，发现各家的经营现状大同小异：顾客屈指可数，说营业员比顾客多丝毫不为过。
消费需求增长有限
相关资料显示，北京商业面积为0.61平方米/人，上海为0.63平方米/人，而人口只有822万多的沈阳，人均商业面积已经超过1平方米/人。另外，全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中沈阳位列全球第二，仅次于天津。
然而，在社会需求量增长有限的条件下，沈阳“商场供应”最终形成过剩状态。
根据第六次全国人口普查的数据，东三省每年净流出的人口约200万人，辽宁每年还有大约20万的人口净流入，而这20万人也不都流入沈阳，事实上，沈阳每年的净流入人口仅有10万人左右。
沈阳商业城副总经理佟雅娟说，蛋糕就这么大，却这么多人要吃，结果只能是争相杀价竞争，过去商业企业毛利率可达到20%至50%，现在能达到10%就不错了，而纯利润干脆只有1%，甚至不到1%。
虽然沈阳商业企业几乎家家经营惨淡，但商业企业建设势头依然不减。预计到2020年沈阳商业地产总存量将达到1227万平方米，为2014年的1.7倍，按沈阳目前不变人口计算，人均商业面积将达到1.5平方米。
