笔者从2009年开始根据自己多年从事购物中心行业的经历,对美澳购物中心做了深度地观察和思考,并通过对美澳购物中心的成因、规模、形态、组合和坪效等五个方面的比较提出了国人更应关注和学习澳洲购物中心的观点。5年多过去了，我也很欣喜地看到了这一观点已经被行业较为广泛地认可和接受，特别是对于澳大利亚购物中心满足基本需求的定位组合和与时俱进的不断调整、关注本土零售商以及聚焦社区的理念对我们今天的商业地产开发具有直接的比较和借鉴意义。这些年我每年都要带团考查澳大利亚购物中心，并通过这些考察交流以及和澳大利亚购物中心协会和专家顾问以及行业前辈的交流中进一步感悟澳大利亚购物中心为什么可以在其本土和欧美获得如此的成功。其实除上面所说的原因外，澳大利亚购物中心的市场环境和竞争机制起到了极为关键的作用。
下面我就给大家介绍一下，也希望可以在一定程度上对掌控国内市场环境的政府机构包括商业地产的开发和营运企业以及零售商们都有所启发，希望可以在未来为国内行业创造一个更好的生存和竞争环境，有利于中国购物中心事业的长久和健康地发展。
一．澳大利亚的市场环境
澳大利亚有一个叫做ACCC的组织，全名为Australia Consumer and Competition Commission，即澳大利亚消费者和竞争委员会，其作用就是帮助所有市场利益方维护在澳大利亚消费法律下的权力和义务，接受消费者和企业投诉，管控任何可能限制或削弱竞争的异动从而确保有效的竞争机制得以实施确保守法、透明和公平的结果。我这里举两个例子：
1.西田集团欲出售Innaloo购物中心的案例
在澳大利亚珀斯的西北都市商圈有两个大的购物中心，一个是Karriyup的区域型购物中心，一个是西田集团拥有的距离Karriyup仅3公里的叫做Innaloo的次区域型购物中心。当西田集团准备并购Karriyup这个在同一商圈内更大的购物中心时，ACCC介入了。因为整个购买和出让的过程需要经过ACCC的评估和批准。ACCC在评估此案的市场征询的过程中主要关注这一并购案是否会导致西田对这一地区的可能的垄断而获取更高的租金。ACCC特别评估了那些对消费者来说可以通过相同品类比较购物的零售商的影响，因为西田的Innaloo和Karriyup这两个购物中心的品牌选择很类似，而西田的Innaloo作为一个次区域型购物中心没有主力百货店，所以就会更加吸引这些主要依靠消费者通过比较相同品类购物的零售商，ACCC同时注意到了在商圈内临近的邻里中心也不能提供这种主要依靠比较类购物的空间。
ACCC担心如果西田并购了Karriyup并同时拥有商圈内这两个最大的购物中心后会在较大程度上弱化这一区域的竞争，并降低了零售商的话语权和消费者选择的机会。所以法院根据ACCC的评估结果最终裁定如果西田决定并购Karriyup购物中心则必须将西田目前拥有的Innaloo购物中心转让给一个需要由ACCC批准的买家。从而也确保了珀斯西北商圈的长期和有效的竞争机制。笔者也就相关事宜和西田的朋友进行过交流，虽然西田并不愿意放弃Innaloo购物中心，但他们理解和尊重ACCC和法院的决定。
我由此更加深刻地认识到了一个伟大公司的成长需要一个伟大的管控环境。澳大利亚为什么能产生如此众多的优秀购物中心企业就是因为有优秀的市场环境。我们知道除了西田集团外，澳大利亚的Lend Lease、AMP、CFS、GPT和MIRVAC等等都是在这样充满公平竞争的市场环境里所产生的优秀的商业地产企业，所以像Lend Lease和西田一旦走出国门都可以在欧美获得成功和认可。即便在澳洲本土，虽然西田集团具有绝对的主导和优势，但澳大利亚大枪类购物中心常年的销售冠军是CFS的Chatstone购物中心，而位于悉尼的MIRVAC的百老汇商场位列澳大利亚年度坪效第一，但购物中心里居然没有一个奢侈品牌。我每次带队考查这些商场并听管理者介绍时，脑海中就会浮现出这些企业就像一个个优秀的选手在田径场上进行着永不停止的长跑比赛的图景。
2．对百货公司并购的评估和审议
我们都知道近十多年来百货公司出于竞争和降低成本的考虑，并购和重组成为了一个国际流行的趋势，澳大利亚也不例外。经过多年的整合和并购后，澳大利亚今天就剩下了Myer和David Jones两家具有规模的大型百货公司，所以当Myer在讨论并购David Jones时，ACCC自然需要介入并进行评估对竞争的影响，因为很显然如果在一个市场里只有一个一家独大的百货公司有可能会形成垄断并限制了商家和消费者的选择机会，所以有必要保持两个百货作为必要的竞争要素。但两家百货通过并购可以只用一套班子、一个董事会、一套新技术和IT投资等听上去也不无道理。特别是针对今天百货的竞争压力ACCC也不能简单地否认。所以增加了评估的难度。最后半路杀出程咬金，David Jones百货被一家南非零售企业以更高的价格购得而使ACCC的工作变得简单。今天在几乎所有澳大利亚的大型的区域型购物中心里，Myer和 David Jones作为主力百货店依然并存的图景也构成了澳大利亚购物中心中一道亮丽的风景线。
