观察购物中心的发展，首先要提购物中心的现状，大家都知道，我们的购物中心过剩了，但是在过剩当中寻找出路，才是地产商和商业零售企业共同要肩负的责任。
从百货大楼到购物中心的发展经历了50年，真正的购物中心肇始，大家说法不一，我认为应该是早期上海的梅龙镇广场以及广州的天河城。
目前为止，全球10个购物中心面积最多的城市，有8个在中国，但是这种数字不一定是绝对的，而是相对的。
2013年，有30家国际品牌将上海作为登陆中国的首选城市，在未来三年，上海预计将有接近330万平方米的新增供应，近80%来自城市次级商圈；成都、武汉、沈阳等地都是购物中心过剩的城市，研究表明，这几个城市都是商业地产高速发展的城市，可能成都的过剩问题更加突出一些；深圳这几年新增商业面积超过200万平方米，也有很大的发展。
二线城市的体量比一线城市高出了18%，可以看出，二线城市在经济发展过程中，一是住宅产业高速发展带来配套服务产业飞速发展；二是新型城镇化的建设，人们对生活水平的需求和对生活的向往，催生了购物中心的整体业态发展和形成。
现在二线城市的商业地产发展迅猛，而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量，但是经济并不处于高速发展的过程，所以我们可以看到，二线城市商业地产开发是这样的现象。
在以前的购物中心当中是传统百货、主力店、超市，运行了多年以后，开发企业、商业企业发现仅靠传统百货推动不了购物中心的发展过程，因此体验式消费、艺术空间、复合消费的空间逐渐进入了我们这个市场。
回过头来想，开发企业究竟给零售企业、商业企业提供什么样的产品，才是我们要做的最终的工作？开发企业做好开发企业的事，同时要与零售企业，甚至电商企业共同结合，才能促进我们这个产业的发展。
带给我们的思考就是开发企业究竟在商业地产中做多了还是少了？开发企业是做地产，不是做商业，但必须有商业的支撑，才可以构成商业地产的完整体。
现在市场的问题首先是总量过剩，其次是吸收量减少，包括已建的购物中心出现了招商难、空置率高，城市其它综合体带来的密集型问题和过剩的隐忧。
美国在70年代已经完成了城市化，并从城市化走向乡村化，走向城镇化。在城市发展过程中，真正的购物中心出现代表了一种新的消费模式，从这种新的消费模式看，我们可以想一想，三四线城市购物中心究竟是足还是不足。
今天出现了总量过剩、结构不合理的问题，一方面是开发商大量建设购物中心，另一方面是空置率高企不下，同时经营难度增大，同质化增加。
现在开发商盲目拿地，政府对开发商要求更严格了，有的甚至是一两年就要开业，但是实际上零售市场反而进入慢增长的趋势。两个行业的不相称造成了现在的形势，因此受到行业同质化和电商冲击，百货业的利润下滑，在这种情况下，商业地产怎么做？能做好吗？
这几年供应量激增、空置率上升，包括运营和市场前景暗淡，都是在集中型商业出现了典型问题，面对我们说的所有问题，商业地产作为不可逃避的业态形式，我们应该怎么做？
