戴德梁行张国正：写字楼供应吃紧 租金上涨为哪般？

       “第三届中国房地产网络人气排行榜”，是全球最大的华人房地产门户网站搜房网与中国房地产指数研究院、163、中华网、腾讯联合发起的，于2006年12月1日正式启动网上票选，榜单包括2006最具人气楼盘、2006-2007最具人气别墅、2006最具影响力领袖人物、2006楼市十大事件等，整个票选持续一个月，榜单将于2007年1月发布。
 
      人物：戴德梁行上海公司总经理  张国正先生

      搜房：对于今年层出不穷的房地产新政，您印象最深的有哪些？

      关键词：7090

      张国正：“7090”的政策主要针对的是住宅户型面积，对市场的震撼力很大。许多开发商都为此修改了策划方案，也有很多人持反对意见。但我觉得政府出台“7090”主要还是为购房老百姓着想，让“居者有其屋”才是关乎民生、社会稳定的根本。 

      关键词：“171号”限外令

      张国正：我认为外国投资机构，特别是海外基金在华投资房地产项目并不能简单的与“投机”划上等号。大部分外资在收购了中国物业以后并不会直接套现，而是经过3-5年的升级成熟期使物业升值，然后再转卖。外资大多为中长线发展，如果他们只考虑效益回报又何必选择投资房地产，这样一个收效甚慢的行业来套现呢？

      目前看来，限外令并没有使外资停住脚步，很多海外基金都在积极的转变方式，努力适应中国的国情。

       需求进一步显现 预计租金上涨20%

      搜房：明年的上海写字楼市场走势如何？

      张国正：07年的上海写字楼市场中，供需矛盾依旧存在。主要原因在于：首先，随着中国加入WTO，金融业在06年年底全面开放，上海将吸纳大量的商业银行和投资银行，直接导致对优质甲级写字楼的需求上升；其次，内需扩容。上海是现代服务业的聚集地，他们对写字楼的需求也越来越大。据统计，物流行业、律所、会计师事务所等对写字楼品质要求较高的现代服务业的数量也是逐年上升；最后，07年的供应量依然吃紧。上海甲级写字楼市场放量会集中在08年以后的浦东地区，所以明年的写字楼市场租金价格预计还将上涨20%左右。 

      走上海特色的CBD路线 

      搜房：在上海的传统六大CBD中，您最看好哪块的发展？ 

      张国正：一般来说，国际发达城市中所谓的CBD区域只有一个，上海是个特例。在上海，商务聚集区比较分散，主要定位于：淮海路新天地板块、南京西路、外滩、徐家汇、虹桥和陆家嘴地区。他们主要以功能来区分，可以看到，大部分的金融机构都在陆家嘴；而现代服务业则集中在浦西地区。未来的发展趋势是，市郊办公园区受宠。因为随着市中心区域的供应萎缩和租金不断上涨（注：恒隆二期预租：高区已达到4美金/平方米/天），许多公司都将目光瞄准市郊办公园区。这些园区有别于传统的工业园区，它能满足租户对写字楼的基本要求，租金也相对比较便宜。我比较看好张江、漕河泾、虹桥等地区的市场。 

      人气榜——行业公信力的体现

      搜房：请您谈谈对搜房人气榜的意见和建议。

      张国正：搜房网一直是房地产媒体行业内的领头羊，我每天都要从搜房网上获取大量的信息，它的成就被大家所肯定。戴德梁行上榜搜房年终的金牌代理行之列非常荣幸，我们也充分相信搜房网在行业内的公信力。