事件背景
本月5日上午，李克强总理做了2014年度政府工作报告，在政府报告中特别提到房地产市场的主要是关于支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。其中提到了关于支持改善性住房需求以及由去年报告中的持续健康发展变为平稳健康发展的表述，其中含义几何？对于房地产行业有些什么启示？
宏观经济:对房地产行业依赖度仍然较大
2014年中国GDP增速下滑至7.4%，创造了数十年来的最低值，经济正式进入了“新常态”，从GDP组成要素上来看，投资拉动比例仍然最高，尤其是在目前出口低迷、国内消费由于通缩影响不景气的情况下，仍然需要依靠投资来拉动，而其中房地产方向的占比也接近了30%，因此尽管在报告中将2015年GDP目标增速降低至了7%左右，但如果房地产市场出现较大问题，那么恐怕连保7也非常困难，因此在报告中提到了房地产市场需要保持平稳，也只有地产行业的平稳发展才能保持整体经济不至于发生大规模衰退。
两会期间，著名经济学家厉以宁教授也指出“房地产的作用不可低估，中国的经济，有房子就能带动”。因此从宏观经济角度来看，房地产市场仍然起到了支柱作用。
房地产行业:仍然低迷，房企情绪悲观
在团圆的元宵节我们也听说了一些消息，某些房企已经开始裁员，这种情况已经多年不曾发生，就连公认的2011强调控环境下也没有采取如此措施，可见，目前整体市场依旧低迷，且房企对市场预判较为悲观。
在政府工作报告中不仅提到了支持自住型住房，更是对于改善型住房也给与了支持。宽松的力度前所未有。我们认为目前行业内部存在的风险主要体现在两方面：一是从价格方面来看本轮周期价格并未出清，调整效果不明显；二是从行业供求关系角度上来看，需求无法形成有效积累，进而造成新开工投资增速预计将持续低迷。
房地产市场具有典型的周期性，从前一轮周期来看，2011-2012年的下行周期中，价格以及成交量均出现了较大幅的的萎缩，尤其是价格，即使是一线城市也出现了大约20%-30%的降幅，土地价格也出现了一定幅度的下降，通过行业内部的盘整促成了2013年度的强势复苏。而从本轮周期来看，2014年无论是土地还是住宅成交市场的调整并不明显，尤其是在价格方面没有出清，一二线城市地价出现较大幅度上升、房价出现了小幅度的上涨，而地方政府过早的介入救市起了副作用。
从需求积累的角度上来看，尽管从去年第四季度市场成交来看呈现一片繁荣，但是形成这一繁荣的动因不是行业周期，而是由于限贷政策以及降息的推动，属于需求的提前释放。由于四季度的大量提前释放造成2015年上半年市场进入持续低迷期。进而拖累新开工、投资增速等指标，对于整体行业未来发展不利。
后期政策预判:上半年持续筑底，政策将维持宽松
对于2015年度的整体判断，我们认为由于去年第四季度在限贷、降息等政策的刺激之下，大量需求被提前释放，2015年上半年将会出现明显的需求不足造成的成交持续低迷。而到了下半年由于2014年度新开工减少造成 供应量减少以及需求的逐步累积市场将会形成一波明显的回暖。
与之前我们对于降息政策点评时持有的观点相一致，就是2015年房地产行业的相关政策将会持续维持宽松的口径。
一方面，在行业政策上，出于维持行业平稳健康发展的需要，预计诸如营业税五年改两年，限购限贷政策的进一步放宽等将有望陆续推出；另一方面在财政、货币政策上考虑到目前宏观环境持续低迷因此年内多次降息、降准在可预测范围之中。
另外，国土部2014年也宣布将采用市场化方式调控房地产市场，李克强总理在2013年阐述了关于分类调控的概念，即每个城市房价的平均涨幅不能超过当地GDP增速，由于考虑的是总平均值，因此如果部分高品质企业的项目出现较大幅度上涨地方政府也不会主动进行过多干预。
除非由于房价问题已经系统性的影响到了经济发展，否则大规模调控政策不会出台。
