在3月7日下午于南沙万达广场举行的“解读自贸区 共谋新发展”南沙自贸区高峰论坛会上，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在谈到南沙自贸区落地后，南沙楼市将如何发展时提到：“投资南沙，建议选择城市综合体物业。”以下为龙斌院长在论坛上的演讲实录。
龙斌院长
龙斌：尊敬的各位领导，各位来宾大家下午好，非常高兴来到南沙万达广场跟大家分享，南沙自贸区落地以后，楼市的前景，我相信各位非常关注这个话题，其实对于自贸区，南沙楼市发展，业界是非常关注的。去年的时候，这个消息传来，当时我的看法非常明确，我认为这个消息对整个南沙的发展起到非常大的推动作用，楼市来说，广东是最大的受益者，为什么呢，其实道理非常简单，刚才胡教授也讲了很多，我跟大家讲一下房地产投资，怎么样才会有最大的收益，这是大家所关注的。我的看法主要是，从房地产投资的角度来看，这种机会最终还是由经济、城市的发展决定的，并不是投机炒作带来的楼市机会，这一点我相信大家也会认同。广州的物业一直往上发展，并不是炒作出来的，是实实在在的。自贸区的落地，南沙的城市和楼市将会全面加强发展，南沙楼市目前最缺少的就是标杆性城市综合体。
不动产登记3月1日展开了，对我们有什么影响，我简要跟大家分享一下我的观点，其实不动产登记一直都有，现在3月1日试点的不动产登记是有一点变化。广州是二证合一的，这样带来什么样的影响呢。之前在物权这一块是比较混乱的，没有一个统一的部门，所以在这样的情况下，是任何成熟的市场经济，也就是我们国家应该是统一的，不可能这个地方是这样，那个地方是那样，会带来很多问题，上次我参加一个讨论会，关于法院打官司的问题，追诉起来非常麻烦，现在就有了不动产统一登记，我们将来全国都是一样的，现在我们是15个城市试点，什么时候登记体系可以建立起来呢？应该要3、4年。我们不动产登记范围有：集体土地所有权，房屋建筑物，构筑物所有权等等，我们这个不动产登记关注度非常高，这些可能对投资者产出微妙的影响。这个影响究竟是什么呢？我个人的看法是，不动产登记不一定是反贪利器，因为现在的登记信息是统一的，反贪跟这个没有必然的联系。第二个是不动产登记即为开征房产税，这是误解来的，我们的看法应该说房产税可能对将来的影响会非常小。另外一个现在不动产登记带来了“抛盘潮”，这并不是大规模的，当然有个别的业主处理房产。可能持有住宅的业主会比较担心，而商业类的担心比较小，像两会的报告也说了鼓励民营企业，鼓励创业，商业物业要有这方面的需求。
接下来谈谈，我湖南拥有的那套房子是50年使用权，土地是谁所有，是国有，我们拥有的是什么，是房屋，就是砖头这一块，土地这一块我们不拥有，但是我们有使用权，使用多少年？70年或者50年，所以这样的话，在这里征税，房地产是不动产，是土地一起征的，这样的话，老百姓能接受吗？土地都是私有的，但是我们现在土地都是国家的，我们现在就要写这样的报告给政府，我们的物业值一万元，现在值五万元，为什么呢？到底是什么涨价了？是土地还是房子呢？肯定是土地，土地是最值钱的，就像现在的万达，五年之后这里会非常旺，是土地值钱了，土地是国有的，我们只有使用权，这个问题非常复杂，为什么说房产税这个问题很难解决，因为我们是有一个国有土地和集体土地，所以说房产税会影响非常小，这里面的障碍不大。
接下来，跟大家交流一下不动产投资，物业投资，刚才所讲的那个观点，其实我们做投资最重要是要寻找，物业价值增长的关键性的因素，关键性的因素是什么，从一个区域来看，就是一个城市的价值，这些体现在哪些方面？经济发不发达，政府的规划怎么样，发展定位怎么样，例如从化，房价比较便宜，一直涨不上去，为什么呢？可能是因为经济还没有特别发达，当然，这也跟当地的财富有关系，这些因素决定我们将来投资的物业所在的区域价值有多少，空间有多少，举一个例子来说，这么多年广州的发展，大家有没有看到广州其实物业价值增长比较快的，像过去那么多年，广州向南发展，番禺的发展比较快，2000年的时候，番禺有很多3000-4000元/平米的房子钱随便挑选，经过十多年以后，现在已经2万/平米了，这是为什么？因为广州向南发展，城市发展快，地铁和高铁交通也方便。现在的城市综合体也发展起来了，从化的别墅以前是8000-9000元/平米，现在还是这样的价格，这是为什么呢？这就是经济发展不起来的原因。我在这里给大家的建议是找区域发展的价值，财富，经济、交通等等因素。另外一个你还要选对物业，什么样的物业，非常明显就是能够代表区域价值的标杆性的物业，最成熟的物业。像珠江新城是广州房价最高的，办公商务地段也是最贵的，这就是成熟的产品。
从南沙以及楼市的发展来看，我觉得南沙自贸区落地以后，带动了经济快速发展，城市建设进入一个新的阶段，同时我们会看到该区域的定位和原本国家级新区又完全不同了，更进了一步，有一种说法比较形象的，20年前中国有一个发展的机会，深圳经济特区这些，现在的发展机会在那里，说的就是自由贸易区，大家有没有看到两会的报告，总理将自由贸易区作为一个重要的经济战略。自贸区应该是一个非常重要的方向，我也注意到我们省委书记亲自把自贸区问题作为广东创新发展非常重要的话题，表示要向中央交一份满意的答卷，要把这个事情做好，做成一个标杆，然后向全国推广。政府高度关注的事情，那么资源一定会最大的投入，带来的发展机遇也会非常大，南沙自贸区是未来非常关键的发展要点。而自贸区会带来什么样的效应，大量的资金会进入，大量的企业会在这里寻找机会，我查找了资料，上海的自贸区，现在新进的企业1万多家，带来各种各样的发展机会。交通建设，包括几个定位，国际航运中心，物流中心，金融中心，还有一个高端服务业，这些发展对整个的南沙城市建设、经济、产业包括大家比较关注的人口问题，高端人才会不断涌入，我想对南沙的发展应该有非常大的促进作用。
刚才胡教授也讲了这个观点，我也非常认同，南沙是珠三角的几何中心，预计一下五年、八年后，这里会成为一个大的珠三角，包括了澳门、香港，南沙将会成为区域城市的中心，物流的中心，所以说它的规划跟其他地方不一样，这是一个特点。
从楼市来看，我建议大家关注目前南沙楼市三个大的效应，第一个市场预期变化，去年传来南沙自贸区落地的消息，房价就开始升温了，很多人的资金都投入南沙，很多人都来这里买房子了，成交量开始上升了。另外，其实自贸区效应会带来楼市各种各样的需求各种的释放，上海就非常明显了，我也特意到上海公司找了一些信息，上海是2013年8月22日自贸区获批了，基本上是四个报税区，没有住宅区，但是周边的住宅区房价却大量上升，以前周边大概卖2.5万/平米左右，自贸区落地以后就涨了三倍，办公、商铺价格都上涨了。做生意需要找办公场所，人一旦多起来，就有商业的机会，基本上是全方位的上升，当然2014年经济调整，跟之前相比还是上升相当显著。福建自贸区也是这样的，大家可以看到福建的产业跟广州没办法相比，自贸区带动整个2014年是上涨的，如果从楼市来说已经完全攀升了，厦门已经是全国第四，广州相对来说是非常理性的，南沙自贸区这个消息也是比较理性的。珠海横琴，自2014年以来珠海房价上升5%— 10%，横琴地王不断出现，大家对市场非常看好，珠海也是去年因为这个消息房价上涨了，因为珠海靠近澳门，教育、金融、服务业都会旺盛起来。广州是一个比较特殊的市场，目前，成交量已经上来了，但是价格还是比较稳定，我认为这是非常好的时期。第三个效应，不动产价格上升效应。自贸区对房价的影响会不断显现出来，地价、租金也将上升，进入上升通道。南沙价格将长期受惠，进入新的上升周期，升值空间无可限量。所以在这样的环境下，可以判断，南沙会有一个独特的表现，南沙在2012年9月份确定为国家新区以后，先后价格马上提升了，当然后来又调整了，所以我想这一轮的自贸区力度这么大，而且不断有优惠政策，单从这一点，我相信市场会非常敏感，投资者也会非常敏感，步伐是止不住，我相信中长期是会有很大的空间。从价格水平来看，现在的房价是1万/平米左右，但是跟广州其他的区域相比，广州商业办公的平均价格是在2.6万/平米到2.8万/平米之间，相比之下，我们这里不到50%，我想国家自贸区这么大的定位，这么高的定位，发展和支持力度顺利的话，应该会超过平均水平，例如上海自贸区比上海其他区域的平均水平高就很多，珠海的横琴也是这样的。
从南沙发展来看，南沙楼市目前供需两旺，已经进入新的良性循环阶段，在广州的市场地位迅速上升，未来更为乐观。
最后，跟大家分享一下，投资南沙选什么物业，我建议大家选择城市综合体的物业，相对来说，综合体物业在这个区域是非常稀缺，综合体是各种各样的业态组合在一起。例如万达在全国有100多个综合体。过年的时候，我住在白云万达希尔顿酒店，非常方便，这样一个区域从物业价值角度来说，就是各个业态相互影响比单一的业态要强很多，全世界大的城市都有这样的城市综合体，万达为什么能够发展成中国这样非常成功的商业企业，刚才已经介绍了是全国第一，就是因为它找到了中国发展最合适的模式，就像广告说的“万达就是城市的中心”，是不是中心呢？确实是中心，行政中心、居住中心，但是商业还是差很远，目前南沙各个方面还不完善，人也非常稀少，如果建成以后，高端企业都进来了，我们就会看到这里将来会非常旺，这样的区域是非常关键的。像万达这个企业这么成功，肯定有它的秘密的，我是作为专业的研究人员，也是经常去研究这个问题，它的成功在那里，跟我们城市的发展在那里，从投资的角度切合了投资物业的哪些方面，我们跟从化市长交流的时候就说了应该多一点跟万达这样的城市综合体合作，花都也引进了万达，南沙就是要靠这样旗舰品牌来带动，我相信这个会带来良性的互动。简单地看一下，旗舰型、标杆型，相信发展的潜力是无穷的。我们要争取每一个区域的核心资产，广州的核心资产在哪里，目前是在珠江新城，广州是一线城市，在中国排行第三，但是我们的价格远远没有达到第三，现在的排名是这样的，上海、北京、深圳，第四个是厦门，广州已经排到第六了，广东人是非常厚实的，广州目前是珠江新城，未来在哪里呢？我们南沙的未来在哪里，我想应该是数一数二可以考虑的对象。
