踏入2015年，各家房企都确定新一年的经营目标和管理办法。作为房地产开发业内第一大央企，保利地产经营会议的关键词是提绩生效、调整结构。
当前，房地产行业进入“下半场”成为共识。有分析指出，房地产“下半场”的周期为三年，其间上升期、顶部期和下滑期都会缩短。2014年行情的波动可以作为一个例证。行情从年初上升，不久即出现顶部，随即又马上下降。分析续指，整个行业进入到了一个特定的阶段，对过往的刺激措施已反应不大。
经济观察报了解，包括保利在内的大型房地产开发企业都不再将提高周转和扩大规模作为首要目标。在“下半场”里，更快更大可能意味着风险的率先放大。相反，更多企业有意识告别短期开发行为，转向以开发为基础、以经营为核心的长周期运作。
在今年，保利将继续致力于理顺增量与存量之间的关系，新增物业与持有型物业之间的关系——不仅是产品类型，还有经营侧重点背后一系列的经营方式、商业模式的调整。
熟悉保利的人士特别提醒经济观察报记者，2014年国家发出了多个金融方面的改革信号，今年应加以留意。与以往不同，这些信号意味着让个人和资本市场更灵活、更深入地参与到企业的股权结构。房地产企业的融资方式、资金结构、日常运营策略都将因此发生重大改变。
而在早年已布局持有型物业的保利，将借此东风，进一步理清新培育领域的商业模式。一旦脉络清晰，“会像十年前住宅业务一样爆发”。
理性增长
据经济观察报了解，保利今年制定的销售目标，可能相比去年销售额仅呈个位数增长。对此，上述熟悉保利的人士认为这是理性务实的做法。“首先，企业希望能够继续增长，因为只有这样才能带动内部资源不断地提升。但同时，在当前形势下对增长预期务实一点，企业才能形成良性发展。”该人士说。
该人士指出：“‘上半场’我们经常说的话是‘以增量带存量’，‘以时间换空间’。因为那时房价一波比一波高。进入2013/2014盘整期，国内地产市场已不是纯增量市场，没办法以增量带存量，因为房价的波峰和波谷不存在持续拉高的状况。相应地来说时间也换不来空间，随着时间的推移，存货反而可能增加，财务费用和财务成本会有很大的压力。”
如果房企继续扩大规模，带来的可能是降价促销去库存，抢夺本来不是很好的投资机会，还有管理会超常规地增加反射半径。“这样会带来管理的失控。”上述人士说。相反，在务实目标的指导下，企业通过内部合理地提升效率和改善经营管理措施，可带来良性增长。“如果最终结果比这个好，那对内部来说激励作用很好。但是万一，比如企业定了2000亿销售目标，结果只完成1600亿。那还有400亿到哪去了？肯定是压在了在建工程里面。”该人士说。
此时，需要告别“大开发”时代几乎成为地产业内的共识。将盖房-卖房的短期行为变成面向客户做好服务、全盘考虑其生命周期、以开发为基础以运营为核心的长期事业。其中一个典型的变化是发展商业地产。
保利地产[微博]早于2005年就尝试展开商业-住宅双轮驱动的策略。经过管理模式梳理和经验沉淀，保利旗下购物中心已进入快速扩展时期。未来几年保利每年将开业2-3个购物中心，每个购物中心规模约在8万平方米左右，包括保利中环广场在内，到2018年保利将有13个购物中心。此外，保利还涉足会展和养老地产，目前业务正在稳步推进中。
据了解，在2015年保利希望继续调整存量和增量之间、持有型物业和新增物业之间的关系。
当房地产从投资属性很强的产品变成投资属性不那么强的产品时，讲究的是使用和消费。因而，地产开发商需要关注如何合理控制成本，如何把房子设计得更有效，如何在配套资源上给客户更多的增值和支持等问题。只有当给客户创造户更大收益的时候，公司的下一轮增长才会出现。
因此，根据业务类型的调整，保利会在内部打分机制进行一些微调，对员工的要求从原来的“卖了多少钱”变成“现金回流”、“客户满意度”、“质量”及“成本控制”等导向。
遇到金融改革的“春风”
调整一方面是一种需要，另一方面也是机会。
国内地产开发商遇到了国内金融改革的“窗口”。去年12月25日，保利成功发行了2014年度第一期中期票据，期限为5年，实际发行总额为10亿元，发行利率为4.80%。而其他地产企业票据利率大约在6%左右。
事实上，自2014年年9月份监管层开始允许部分房企中票上市以来，保利、招商、金融街等企业申请了注册。预计随着政策逐步放开，2015年将会扩大规模和放宽要求（目前对于资信级别有要求）。同时，自2010年起开始的再融资需征求国土部意见的条款也开始松动。随着注册制等政策的推动，市场预期2015年该项制度有望彻底取消，有利于上市房企的股权再融资。
上述熟悉保利的人士认为，这是国家在2014年释放的几个金融改革信号之一。其提醒，金融改革措施是2015年地产行业最值得期待和留意的事情。其他的信号还包括REITs可能出台、沪港通、资本市场第四板等方面的消息。
该人士认为，这种金融改革并非过去那种因经济不好而实行的积极宽松的财政货币政策。去年的金融改革信号更多意味着，让个人和资本市场更灵活、更深入地参与到企业的股权结构。部分金融工具比如REIS出台就不仅局限于这一渠道的突破本身，它还涉及到一系列的财税政策的改革，否则物业持有过程中的税项将严重削弱REIS发挥正常的低成本融资渠道的作用。
如此一来，企业的融资方式，资金构成会发生重要变化。而且，伴随着放开再融资和利率市场化的预期增强，拥有更大的信用保障的大型企业将获得更多利好。
企业的整体日常运营都会发生改变。“为什么保利这两年加大了持有型产业的布局？正是因为是看到了这些变化。”该人士说。
保利近年在商业地产等领域的稳步推进，已为转型作好准备。早在2002年，保利就已作出战略规划，提出“滚动性开发收入与物业经营性收入相结合，通过滚动开发商品住宅项目，加快资金周转，同时在重点城市适度开发建设标志性物业，形成稳定的经营性收入”。该住宅与商业“双轮驱动”战略中的“商业”这一轮，在业绩中发挥越来越重要的作用。公司在寻找合理的资源投入和现金回收模式上具备了初步经验。“我们预期REITs在这一两年内会落地”上述熟悉保利的人士说道：“这是让人有希望的变化。”
与商业地产相类似，保利对其他地产细分领域的投入也步调有致。公司关注到老龄化的社会趋势和行业机遇，决定试水养老地产。会展业务目前也发展良好。“新业务一旦形成了清晰的脉络，也会像十年前的住宅一样发生爆发。”上述人士说道。
