面对风云莫测的投资型地产市场，无论是本土开发商，还是海外投资者，无论是个体投资人，还是机构投资者，如何评价即将过去的一年？面对推迟来临的投资型地产项目供应高峰，又该如何应对？
记者为此专程走访了世邦魏理仕环球研究咨询部高级经理覃晓梅女士，她对于今年的优质零售物业市场做出了积极评价，同时也表示了对明年商铺招租形势的担心。
2006年优质物业受追捧
新增供应量增加
覃晓梅认为，2006年的北京优质零售物业市场非常活跃，截至12月初，有六个大型优质零售物业开业，全年新增供应36万平方米，总供应量达到332万平方米（大型优质零售物业的统计标准是北京高档的购物中心和传统百货商场，并未包含超市，大卖场，家店连锁店等物业形式）。六个大型优质零售物业包括：第二季度开业的中关村广场购物中心和华堂望京店，第三季度开业的嘉茂购物中心（望京）和庄胜崇光百货南馆，第四季度开业的双子座购物中心的新华百货。
需求旺盛
2006年北京零售物业市场需求旺盛，中外零售商都在积极地寻找店面，加速在京扩张的步伐，租赁市场成交活跃。统计数据显示，2006全年的吸纳量达到33.6万平方米，比新增供应少2.4万平方米，导致空置率水平增加0.7%，由2005年第季度的5.6%上升到2006年四季度的6.3%。
北京社会消费品零售额和人均消费支出的持续和稳定增长，给了中外零售商在北京市场扩张的信心，外资大卖场和奢侈品零售商开店数量迅速增加。全球前250家零售商中，已经有41家进入中国市场，绝大多数已进入北京。首先在外资大卖场方面，作为家乐福中国首个郊区店，家乐福通州店在四季度开业，店面营业面积达8000平方米。易初莲花北苑店在二季度开业，营业面积20000平方米。首次进入北京市场的麦德龙现购自运商场，于二季度开出第一家店海淀万泉河店，四季度开出朝阳十里河店，营业面积均为10000平方米左右。百安居首家硬装店（建筑材料为主的店）于二季度在亦庄开业。店面由两部分组成，其中有1万平方米的标准店，以及2万平方米的露天堆场。同时，其他行业零售商也在积极进入北京，欧洲最大的运动专业超市迪卡侬北京大郊亭店和亦庄店同时开业，这是迪卡侬首次进入北京。全球著名眼镜连锁品牌亮视点（LensCrafters）9月正式登陆中国，北京东方新天地旗舰店同时开业。全球最知名的西班牙服饰品牌ZARA首次进入北京，他们签约世贸天阶1，700平方米店面做北京的旗舰店。Dior公司对其设在北京国贸商城内的女装专卖店扩大面积，法国著名成衣品牌Promod入驻世贸天阶。
优质零售物业受到租户追捧
据覃晓梅介绍，2006年北京优质零售物业受到租户追捧，如东方新天地的平均租金水平已经由2005年四季度的150美元/平方米/月上升到2006年四季度的200美元/平方米/月，增长率达33%，最好位置的租金可达280美元/平方米/月。根据世邦魏理仕研究部统计，北京市优质购物中心首层商铺的租金由2005年四季度的3.41美元/平方米/天上升到3.74美元/平方米/天，增长9.7%，二层和地下一层商铺的租金由2005年四季度的1.80美元/平方米/天上升到2006年四季度的1.94美元/平方米/天，增长7.7%。分区域看，王府井区域租金最高，首层商铺租金5.22美元/平方米/天；中关村区域租金最低，首层商铺租金1.5美元/平方米/天。
大宗收购频繁
根据世邦魏理仕统计，北京2006年的大宗零售物业收购共有四宗，其中三家投资机构属于外资，只有物美集团一家内资机构。物美集团购买自用，凯德置地购买物业用于出租和组成REITs上市。7月，萃力国际有限公司（萃力国际）与北京西友正式签署北京友谊商店重建项目协议，在友谊商店原址上将建成集写字楼、公寓和大型购物商场于一体的综合摩天大厦，新建后的友谊商店的商业面积将由现在的1万平方米扩大到6万平方米。
2007年供需同增 招租压力巨大
新增供应量巨大
“北京2007年的优质零售物业（包含高档购物中心、百货商场和著名商业街）供应量达到95万平方米。”覃晓梅告诉记者。分布在几个主要商业区，其中朝外和燕莎区域新增供应34.4万平方米，建外和国贸新增23.5万平方米，西单区域4.7万平方米，中关村和金融街区域分别新增8.9万平方米，东四环区域15万平方米左右。各区域所占面积比例见下图。
2007年，北京将有几个引人注目的大型优质零售商业开业，最为引人注目的是华贸中心 (论坛 像册 户型 样板间) 水世界商城，拥有18万平米建筑面积，营业面积10万平米。另外，还有朝阳公园的圣拉娜，总建筑面积15万平方米；购物街区新三里屯，17万平方米；金融街的四季商城购物中心，8.9万平方米；西单Mall，11.5万平方米；美罗城购物中心，面积15万平方米。
需求继续增长
经济的持续增长和政策的逐步开放，将促使更多的外资零售商在2007年进入中国和北京市场。台湾新光三越百货2007年将在北京华贸中心开设在内地的第一家百货公司，众多国际品牌将随新光三越首次进入内地市场，600多个品牌专卖店中，国际奢华品牌就多达90个。英国特易购超市（Tesco）通过收购顶新集团旗下乐购卖场50%的股权进入中国市场，目前尚未在京开店，不过在大成国际中心 (论坛 像册 户型 样板间) 、华侨城维吉奥商业广场和立水桥的三家新店正在筹备，将在2007年开业。家乐福在四元桥、立水桥和大钟寺国际广场的三家新店正在筹备之中，将在2007年开业。沃尔玛在美罗城购物中心，万达广场和望京的三家新店正在筹备，将在2007年开业。麦德龙已经和立水桥区域的明天商业中心签约，在北京的第三家店将在2007年开业。法国欧尚超市的第三家店将落户朝阳区来广营，在2007年开业。奢侈品零售商也在扩张，路易威登（LOUIS VUITTON）和古琦（Gucci）已经签约金融街四季商城购物中心，各租赁600平方米。卡地亚（Cartier）和爱马仕（Hermes）签约银泰中心柏悦生活，分别租赁700和400平方米。
招租压力巨大
由于外资零售商的大量进入，对北京优质零售物业的需求持续上升，但由于新增供应量巨大，很多的物业将承受较大的招租压力。我们预测，2007年北京优质零售物业的吸纳量仍然会低于新增供应量，整体空置率小幅上升，但是成熟的优质零售物业租金还是会保持平均约10%的年增长率。东方新天地，国贸商城的租金增长将领涨整个市场，并保持北京市最高的租金水平。
新增的优质零售物业中，物业品质及经营模式也存在着差异。对于那些商业只租不售，保持统一产权，由经验丰富的商业管理公司管理，如新三里屯项目，四季商城购物中心，这些项目为了保证项目整体的品质，在招商过程中就对租户进行了严格的选择，保证项目的档次和合理的业态组合。这类项目业主会在前期不断投入，项目逐渐成熟，租金会稳中有升。同时，市场上更多的是散售的商业项目，包括写字楼配套商业万通中心、SOHO尚都，小商铺中关村e世界、第三级文化中心，著名商街中国红街、日坛上街，中小投资者所面对的风险较大。
另外，新增的零售物业分布在不同的区域，既有传统的商圈，也有新兴的商业区。西单Mall，王府井富阳广场，新三里屯都处在传统的商圈内，商圈的人流肯定是有保证的，关键是如何吸引人群到自己的项目中来，这类物业的租金会逐渐升高，并代表所在区域的租金水平。同时，由于住宅郊区化的趋势，人们需要商业配套，新兴的区域型商圈逐渐形成。望京，东四环，立水桥区域在2007年都会有大型商业出现，包括美罗城购物中心，沃尔玛<
