记者了解到，作为对近年中山商业地产大量无序开发的一个官方回应，该草案将全市24个镇、区商业综合体的布局划定为重点建设区、适度建设区、控制建设区及限制建设区。其中岐江新城、中山北站、翠亨新区等纳入商业综合体重点规划建设区域。备受关注的是，作为中心城区的核心地带，东区被列入“控制建设名单”行列。这意味着，未来一段较长时间，东区商业体将维持在现有的开发数量。对此，业界普遍表示支持。
●商业综合体布局按四大策划区划分
据市规划局的公开数据显示，据《规划》，至2020年，中山商业综合体的零售商业规模为320至340万平方米，其中新增商业综合体零售商业规模为115至135万平方米;中心城区各等级商业综合体总计35处，其中新增18处。
而对于近年全市上下各类商业综合体开发量的激增，有业内人士对商业体的自发无序建设状态表示担忧。针对这种情况，本次市城乡规划局编制的《规划》将对商业综合体的布局、规模、开发建设模式提出规划策略。
据介绍，本次《规划》的规划年限为2013 年至2020年，将全市24个镇、区商业综合体的布局划定为重点建设区、适度建设区、控制建设区及限制建设区共四大策划分区。
●主城区核心列入“商业体限制建设区”
从建设规划策略图来看，重点建设区为岐江新城(含中山北站地区)、翠亨新区、小榄镇、三乡镇。限制建设区为主城区核心区，大致由康华路以南、岐江河以东、长江路以西、南外环路以北围合的地区。主城区(限康华路以北等)、小榄镇、三乡镇、翠亨新区被列入重点发展区，而翠亨新区全区域是被纳入重点规划建设最大的区域。
当中值得注意的是，对于被划定为限制建设区的主城区核心地区，规划局称规划期内“原则上在规划期限内不再新增商业综合体”。而且，主城区只有岐江新城、中山北站被列入重点规划建设区域。中山北站将规划有一大型综合体以及一中型综合体，这两个商业综合体或将组成中山大型的新建商业综合体。
这意味着，在东区商业开发逐渐饱和的背景下，以中山北站、岐江新城等为首的城区北部将成为未来中心城区商业开发的集中区域。据记者了解，早在2012年，福建泰禾集团就曾拟在城轨中山北站区域内投建泰禾广场，计划建成一个集高端购物中心、风情购物街、写字楼、家庭办公室及高端住宅于一体的大型商业综合体项目。项目计划用地200亩，预计投资40至50亿元，建设规模40至50万平方米，其中商业建筑用地面积约30 万平方米，占总建筑面积的70%。不过时至今日，有关项目的落地至今未有最终定断。而如果按照本次最新规划标准，该项目的商业部分将严重超标。
至于岐江新城方面，早前最为备受关注的莫过于汇力基金于2013年初宣布拟投资38亿元打造的“中山世贸中心”商业综合体(中山IFC)。该项目楼高达430米，建筑层数为99层，建成后有望为中山最高的商业建筑。与此同时，由汇力基金投资的世贸五星级酒店、国际会议中心、世贸商城、5A级世贸写字楼等也将在5年内陆续在白沙湾片区建成，建成后可同时容纳600多家企业进驻。目前，整体规划的报建已经通过，但至今仍未动工。
●按一轴、两核、七心、多点规划布局
除了列出全市不同区域的商业开发限制外，此次规划也对中心城区商业中心体系进行“一轴、两核、七心、多点”的规划战略布局。其中，“一轴”是以石岐翠亨商业发展轴;“两核”是两个城市级商业服务核心——主城区城市级商业主中心，翠亨新区城市级商业副中心;“七心”是广珠城际轨道中山北站片区级商业中心、中山站片区级商业中心、东区片区级商业中心、大涌片区级商业中心、沙溪片区级商业中心、火炬区东部片区级商业中心、翠亨新区南部国际旅游区片区级商业中心7个中心;“多点”是多个社区级商业中心进行建设。
在新增商业体的布局方面，未来全市新增大型商业综合体2处，每处商业零售规模控制在10万平方米左右，分布在翠亨新区转型示范区与中山北站地区;新增中型商业综合体7处，每处商业零售规模控制在5万平方米左右，分布在翠亨新区(2处)、火炬区(2处)、岐江新城(1处)、中山北站地区(1处)、沙溪镇中部(1处)等地;新增小型(社区级)商业综合体9处，每处商业零售规模控制在1万平方米左右，分布在西区的沙朗、彩虹分区，南区的渡头、环城分区，石岐区的张溪分区，火炬区的张家边分区，以及翠亨新区的英才培育区、产业配套二区及先进智造区等9个社区。
业界声音
控规出台“有点迟”
在过去几年中山“精二进三”经济发展模式下，以商业地产为主力载体的第三产业呈现出高速发展势头。然而，主城区商业综合体重复建设、密集分布一直被业内所担忧，近年中山商业综合体大量建设与城市人口量、消费群体增长速度并不匹配。对此，业内人士孙欣直言，本次政府出台的这份控制性规划“有点迟”。
“目前中山现有的消费人口总量难以‘喂饱’新增商业综合体，而重复多建只会增大楼市泡沫和风险，政府应该更早地对此加以控制。”孙欣表示，由于早年中山在土地管理规划上的相对松散，导致大量土地从工业转变为商业开发用地。此外，在地方政府的推波助澜下，早年不少住宅用地的商业开发比例亦不断提升。尤其在目前政府处置闲置地的背景下，大批商业项目被迫仓促上马，这让原本已经处于饱和的中山商业地产市场百上加斤。孙欣坦言，与周边一些城市类似，未来几年中山不少商业项目将会在招商、运营方面遭到困难。
但无论如何，孙欣认为，相比起任市场无序开发，此次规划局这份迟来的控规将一定程度上规范商业综合体空间分布，从而降低市场潜在风险。
采访手记
亡羊补牢虽晚总比一直踩钢丝强
说起本次市规划局出台的商业综合体开发意见稿，相信不少业内人士都有自己的看法。不过总的来说，在目前中山商业地产开发体量屡创新高的市场环境下，商业地产面临着的挑战与考验，其实要比住宅销售大。
之所以这么说，主要是由于与住宅一卖了之的销售模式相比，商业地产更讲究长线运营。住宅在市场上一经销售，开发商的任务基本就完成了。相比之下，如果说住宅开发是小学生、中学生能够做的事，那么商业综合体开发则绝对是大学生甚至研究生的范畴。在早年城市化的过程中，中山和很多城市一样，均希望通过大体量、密集式的商业开发，在短期内提升城市化质量以及城市形象。过去五年里，利和广场、盛景尚峰、兴中广场等地标式建筑的相继崛起，无疑让中山的城市首位度有所提高。不过与此同时，全市上下由此掀起的商业地产开发大潮亦随之一发不可收拾，这伴随着的自然是一大批在招商上“嗷嗷待哺”的商业地产项目，这当中既有写字楼，又不乏商业MALL等。
对此，笔者认为，与目前许多国内二三线城市一样，商业地产体量过大、盈利模式滞后、同质化问题凸显、规划布局无序等几大问题，正困扰着中山商业地产的健康发展。本次规划局文件的出台，某程度上间接承认为中山在城市商业规划上存在过度超前的“大跃进”问题，因此颇有亡羊补牢的味道。但不管如何，尽早承认规划上的问题并加以改善，比无止境地放任土地流入同质化商业开发的“踩钢丝”思路强。但愿经过未来几年的消化与市场沉淀，未来整个中山商业市场能够呈现出“更接地气而又不失个性”的健康发展状态。
