（商产网记者报道）如果说成功商业地产项目带来的租金回报和物业增值，那么香港海港城与时代广场是最好的例子。
九龙仓（相关干货）发布的2014年业绩报告显示，香港海港城收入增加14%至89.96亿港元，其中商场部分收入56.74亿港元。在零售市况下行的情况下，海港城商场的销售额上升3.4%至350亿港元，市场占有率进一步扩大至7.1%。此外，在2014年年底，海港城的市值已为1600亿港元，较2013年上升16%，占九龙仓集团营业资产的38%。
而依托海港城和时代广场积累的商业地产运营经营，九龙仓正在内地重点城市打造国际金融中心项目，除了商场部分已经开业的成都国际金融中心，长沙、重庆、无锡、苏州等城市的国际金融中心项目也正在建设中，预计在2016年、2017年集中面世。
海港城销售额350亿港元 市场占有率达7.1%
根据年报显示，九龙仓2014年投资物业收入增加20%至133.97亿港元。其中，香港方面增加16%至114.13亿港元，主要是海港城及时代广场的商场租约持续带来稳健的基本租金，以及写字楼续租租金稳步上升所致。内地方面增加57%至19.84亿港元，尤其受惠于翻新后的大上海时代广场重新开幕及新近开业的成都国际金融中心。
九龙仓投资物业2014年盈利持续强劲增长，同比增加16%至76.24亿港元，占集团核心盈利的73%。相比投资物业，发展物业（住宅项目）盈利（包括合营公司）下跌55%至14.74亿港元。九龙仓综合核心盈利进一步受到缺少非营业收益及出售投资收益所影响，减少7%至104.74亿港元。
九龙仓表示，由于内地的反腐倡廉运动导致奢侈品消费下降，加上欧洲、韩国和日本因货币兑港币和人民币的汇率持续下跌而对香港构成竞争，使香港的销售按年下跌 0.2%。另外，于2014年后期发生的“占领行动”更令零售市道雪上加霜。
不过，海港城的表现再次在不利的零售市况中跑赢整体大市。总销售上升3.4%，达350亿港元，再度创下历史新高。海港城商场的收入增加16％，升至56.74亿港元。继Uniqlo于九龙区面积最大的旗舰店于四月开幕后，面积达 37000平方尺的 Page One 全概念店和占地三层的 Versace 全概念店已分别于9月下旬和10月开幕。
时代广场是九龙仓在香港另外一个代表性商业项目。翻新工程完成后，整体收入跃升21%至25.44亿元，营业盈利亦增加24%至22.76亿港元。2014年，时代广场的零售销售额和收入均出现新的增长动力，零售销售额上升11%至105亿港元，收入上升至18.83亿港元，增幅为26%。翻新过程中，也引入了多个新品牌，包括Celine、Jimmy Choo和 Hugo Boss，也有Topshop 和 American Eagle Outfitters 等大众流行品牌。Gucci 即将于二○一五年年中之前开设占地两层的新铺，il Colpo 开设占地4800平方尺的星级发廊，而雪花秀也在时代广场开设港岛首家美容水疗中心，面积10000平方尺。
内地租金收入19.84亿港元 重点发展5大国金中心
随着九龙仓在内地的商业地产项目逐渐开业，租金收入也逐步增加。
年报显示，2014年，九龙仓内地投资物业的收入增加57%至19.84亿港元，营业盈利增加30%至9.91亿港元，主要得益于成都国际金融中心和上海会德丰国际广场的租金贡献。
成都国际金融中心商场部分自2014年初开业以来，在汇聚了接近三百家国际名牌店，当中逾一百个知名品牌更是首次进驻华西地区。商场的出租率超过 99%，98%的店铺已开始营运，商场的零售销售和人流分别升高400%和250%。2014年，商场的收入达4.83亿元，较目标水平高21%。九龙仓预计，待商场全面投入服务后，每年的零售收入可高达6亿元。
九龙仓称，集团正在内地发展包括成都、重庆、长沙、无锡、苏州在内的五个国际金融中心，规模可媲美、甚至超越香港的海港城和时代广场。并表示，当项目在2017年或之前陆续落成时，集团在内地的经常性租金收入基础将会显着加强，并会成为集团增长的主要动力。
目前，成都国际金融中心已在2014年完成及交付第一期，包括购物商场（20.6万平方米）及两座写字楼（26万平方米）。重庆国际金融中心四座写字楼（集团应占 9.2万平方米）和无锡国际金融中心（14.8万平方米）亦已落成。其他商场将集中在2016年至2017年陆续投入使用。
九龙仓集团副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥早前在接受采访时表示，九龙仓非常看重北京、上海等一线城市的机会，一直在寻找在合适的地块。根据九龙仓的规划，未来依然坚持两条腿走路的政策：一是依靠海港城与时代广场的经验，在发展自持的投资物业；二是按照个别项目的回报率，在审慎选择住宅等发展物业。
