需求难追供应步伐
五湖四海副总裁陈瑞标认为，广州住宅限购以后，住宅的销售受到冲击，开发商加大了商铺以及商务公寓的开发，并一改以往喜欢自己长线持有的做法，将更多一手商铺推向销售市场。
到了去年，广州不仅住宅销售遇到困难，商务公寓的销售竞争也进入白热化阶段，开发商为完成全年销售目标，不得不将可以出售的一手商铺都推向市场，销售商铺供应高潮出现，去年出现了最近7年来广州一手销售商铺最大的供应量，同比上涨129%，即使与最近7年中次高的2010年相比，去年的供应量也高出五成。
开发商的热情并没有得到市场的回应，去年广州一手商铺的成交量远远跟不上供应的步伐，中原研究部的数据显示，原10区一手商铺的成交面积58.31万平方米，仅占供应量的一半，求过于供十分明显。
自2008年以来，广州一手销售商铺的消化率呈现平滑向下的曲线，2008-2010年的消化率在1以上，求大于供，而2011年和2012年的消化率为1，供求平衡；2013年和2014年远低于1，供过于求。
单从成交量来看，2014年58.31万平方米的成交量在最近7年中处于中等水平，与2013年相比仍有较大增幅，这是积极的一面。此外，在天量供应之下，一手商铺的销售价格为25699元/平方米，基本持平。中原研究部因此得出并不悲观的结论：去年一手销售商铺市场供应量与成交量均保持稳定增长，成交均价则与2013年相当；不少中心区综合体商业裙楼及外围区域社区商铺出现批量成交案例，在低迷时期提振市场信心。
租金上涨乏力
最近两三年，不仅销售商铺需求跟不上，商铺租赁也出现困难，租金难以上升。第一太平戴维斯统计，2012年广州优质商场的首层平均租金涨幅为1.7%，剔除物价指数因素，其实是负增长；2013年，广州商铺平均租金出现负增长，为-3.2%。该机构预计，去今年两年商铺平均租金增幅为0.8%和1.2%，扣除物价因素，可以说基本处于停滞状态。
在许多人看来，近几年来商铺销售和租赁出现的困难，与电商的兴起密切相关。2013年全国网络零售市场交易规模达1.8万亿元，占社会消费品零售总额的10%以上，去年有望突破2万亿元。第一太平戴维斯华南区董事长林木雄表示，整个零售市场进入了转型期，业主需要思索新策略以及新的运营模式，以适应新的市场环境。
资深商业地产人士李天奇则表示，最近几年商铺销售、租赁就本来遭遇了困局，电商只是起到雪上加霜的作用，因为它的销售份额只有10%左右，远不能改变整个商业格局。
再度复苏需要三五年？
今年住宅限购若能取消，商铺的需求将被进一步抑制，一手商铺供过于求的现象难以扭转，至于租赁竞争依然激烈。第一太平戴维斯的数据显示，今年广州将有6个新购物中心竣工，体量达72.6万平方米，新增供应主要来自新兴区域，这些板块的新项目难以达到理想的入住率，业主不得不加倍努力吸引客流以及合适的业态组合。
但陈瑞标认为，广州商铺未来再度复苏，只是至少需要3-5年，等待电商浪潮减退，等待经济再上台阶。
