编者按：编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。
商产网在这新旧十年交替之际，商产网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是大润发中国区发展总经理洪万康，现年已经67岁的他，心态非常平和，他在零售业已经沉淀了27年，从大润发的筹建开始一直到现在，大润发做到全国最大规模的超市，他视大润发如孩子，一心一意为它的发展而努力，也深谙零售业的发展规律。
大润发中国区发展总经理 洪万康
大润发中国17年发展之路
大润发自1997年进入中国内地市场至今已经第17个年头，经历了前期的摹仿学习和现在的自我创新阶段。洪万康向商产网记者介绍，1998年大润发在上海开设内地第一家门店，从那时候开始到2000年期间，大润发是在摹仿学习，学习家乐福做仓储式大卖场，2000年中国内地门店开到了15家左右，之后大润发进入创新阶段，逐渐形成自己的一套管理模式和经营方法。市场是不断变化的，创新要持续，大润发一直在进行创新。2013年，大润发进军电商投建”飞牛网“，接下来是做好线上线下的结合。
在零售业整体下行的环境下，大润发依然保持高速扩张，从2010年起，每年新开门店都在30多家。目前全国共设立了五个总部，包含1个全国总部、5个区总部，分别是上海的全国总部和华东总部、沈阳的东北总部、广州的华南总部、济南的华北总部、武汉的华中总部。截至2015年2月底，已在中国内地开设317家大型超市，遍布上述五大区域。现在还未进入的区域只有新疆和西藏，不过大润发门店已经铺设到甘肃西宁、兰州，接下来继续拓展西宁和宁夏，一步步靠近西藏、新疆地区，等到物流配送距离缩短后，配送成本降低后，就会进入这两个地区。
从三四线城市发展壮大的大润发
虽然大润发进入中国内地第一家店是开在一线城市的上海，但它却是从三四线城市发展壮大起来的。洪万康回顾说，大润发刚进入中国市场就下沉到三四线城市了。当时，相比家乐福、沃尔玛、麦德龙这些大型外资超市，大润发进入中国的时间已经晚了一步，一线城市已经开了很多超市，大润发就选择市场空白，从中心城市的周边、新区，还有三四线城市开始布局，2000年大润发开始进入江苏的一些县区及人口大镇，在县级城市开了不少开店。三四线城市因为竞争小，成本低，只要人口数量、消费能力能够支撑，比一二线城市更加有潜力。
大润发自建门店约占30% 受商业地产影响不大
洪万康表示，中国内地的商业地产现在还不够成熟，在房地产住宅市场不景气的时候大量开发商涌入商业地产，这是盲目不理智的行为。同时，很多开发商对商业地产的本质理解不透彻，多数还采取先规划后招商的的方式，还有不考虑人口、消费能力而盲目建设开发的。
虽然商业地产的发展过于盲从，但对大润发的扩张发展影响不大，因为大润发很多门店是自建的，只是在拓展选址的时候有了更多选择。目前大润发自建门店比例大约占30%，未来，大润发的自建门店比例以后还会不断提高。洪万康说，自建门店首先可以为自己量身定做，第二，自建物业具有保值增值的作用，第三，中国可开发土地越来越少，不动产作为不可再生资源，更应该加快购入不动产。大润发做零售的立场非常坚定，完全不受商业地产开发热潮的影响，它清楚的认识到做购物中心的核心是运营，洪万康说，购物中心的运营更加复杂，对招商能力和经营能力的要求也更高，不是谁都能做得好的。大润发虽然是自建门店，但只做大卖场，不会做购物中心。
