过去几年中，房地产行业销售毛利率持续下降。去年市场供求关系发生变化后，房企的周转速度也随之下降。是加杠杆继续扩张，从国内市场的兼并打到国外，从住宅市场拓展到多元化发展？还是降低杠杆，在去库存压力加大的情况下防控风险？这是摆在众多房企面前的两难选择。
种种问题背后，在于如何保证房企股东们的净资产收益率。
毛利率再次下滑
又到年报季。从已公布的上市房企年报可见，2014年房地产行业平均毛利率进一步收缩。同花顺iFinD数据显示，截至3月18日，在27家已公布财务数据的房企中，17家毛利率下滑。若将剩余10家的非主营业务剔除，毛利率水平还将进一步走低。
其中，保利地产（相关干货）的销售毛利率连年下滑，从2011年的37.2%下滑至2014年的32.03%。在2013年毛利率下降之时，保利地产方面曾表示，随着新增土地平均楼面价的下降，以及一二线城市房价上涨空间的打开，2014年毛利率将得到改善。但这一预期并未如愿。
今年，保利地产方面除了公开表示以“去杠杆，去库存”为目标之外，还表示将收缩非一二线城市的布点，以规避投资风险。
招商地产（相关干货）的降幅更加明显，从52.39%（2011年）下滑至37.33%（2014年）。对此，招商地产方面解释称，2014年高毛利地区（珠三角、环渤海）的产品占比缩减，低毛利地区（三四线城市）的产品结算规模扩大是主要因素之一。同时预计，公司2015年的毛利率将与2014年持平，但如果市场不理想，毛利率还将进一步下滑。
尽管下滑明显，但是招商地产37.33%的毛利率仍处于行业领先位置。两家龙头企业毛利率的下滑趋势，正是整个行业利润空间缩小的缩影。
招商地产董秘刘宁向《每日经济新闻》记者表示，招商地产毛利率的下降与整个行业不无关系，近些年土地、人工成本的上涨速度远远高于房价。
去年，深圳唯一一宗纯住宅用地以每平方米2.5万元的楼面底价成交，与此同时，该宗土地周边的二手房价格仅在每平方米3万元上下。
杠杆选择两难
一方面，在市场转冷之际，不少企业选择降低杠杆，以防控风险。
以碧桂园为例，去年除了加强现金管理，将净负债率从67.3%（2013年）降低至59.7%（2014年），还通过融资工具，将加权平均借贷成本从8.54%（2013年）拉低至8.16%（2014年）。
香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，高周转模式的关键在于用不断上升的溢价覆盖财务成本，周转期越短，获利越丰。
刘宁认为，市场处于激进状态时，需放大杠杆，若房企判断后市风险大，应降低。在其看来，近期选择降低杠杆的房企，多是认为后市风险加大。
另一方面，房企扩张速度或成长性，与负债水平息息相关。虽然行业处于下行空间，但更为艰难的是融资渠道不畅的中小房企。
招商地产的净负债率一直处于行业低位，2014年才上涨至33.3%（同期保利为74.51%）。2009年，当不少房企仍处于高速扩张期时，招商地产甚至出现-6.0%的净负债率。不少业内人士认为，除了没有利用其在深圳丰厚的资源，大力深耕深圳市场之外，招商地产与万科拉开差距的另一原因即2010年前后扩张放慢。
