【老潘说】增量市场已经饱和，达到天花板，没记错的话，2013年，2014年的住宅都在8万亿之下，已经微微下降，而存量市场却是城市化进程中的一个巨大市场，目前房地产正处于增量横盘或走下坡路，存量市场走上坡路的时代格局，毛大庆二房东模式也加入了存量市场，花样年彩生活，解放区也都是依附在存量市场的生意模式。对于社区革命，花样年解放区模式+彩生活模式，可谓双管齐下，前者社区改良，后者社区革命，赛马机制下，看谁走得更快。听听中国房地产报对潘军的专访，值得地产中高层一读。
房地产进入白银时代，未来的楼市在潘军看来，应该分为大地产与小地产两个概念。
一、小地产模式：专业化+个性化+房地产开发
通常大家普遍会把地产狭义地理解为房地产开发，即“小地产”。在这个领域，目前房地产已经进入专业化的时代。这个时代里有人会很兴奋，但是大部分人会很痛苦。因为，行业所拥有的开发产能将面临前所未有的挑战。“小地产”之内如何能够很快很好生产出客户或用户需求的住宅产品，将是未来地产开发的重要课题。
举一个例子，我一个做运动品牌的朋友，不久前在上海推出了一个特别的活动，消费者可以在网上按自己脚的尺码，自我设计特别的LOGO，挑选皮子的颜色、组织的方式等，在网上实现自我定制鞋的目的，一周左右能够收到商品。这个价格花费在280元左右，相比市面上的动辄800、1000元的价格则便宜很多。
我就在想，连运动鞋这样一个300块钱左右的小产品，消费者都希望全球就我一双，同时还是我自己设计。作为大宗商品的房子，消费者为什么不希望有所改变？而不是千篇一律的重复性商品？因此，“小地产”范畴之内，必须要足够专业才能站稳市场。
2014年在我的朋友圈，大家比较关注《工业4.0》和《第四次浪潮》这两本书。这两本书普遍讲述了移动互联时代对于未来生活将会带来巨大改变。未来需求与过去10年最大的差异，就是越来越个性化和去中心化。因此，对于不同的人群，产品的诉求会越来越不一样，差异化会变成一个非常强烈的时代特征。“小地产”的范畴下，开发商原来那种“一个户型恨不得卖到20万套，一张图纸盖全中国100个项目”的思维和时代，将会一去不复返。现在，只有顺应移动互联时代消费者的个性化需求变化，才有可能创造出一些比较高收益的产品。
二、大地产模式：400亿平米存量市场的“二次挖掘”
对于那些拥有专业能力、同时能去研究更多产品价值的企业来讲，我认为未来的市场会产生一个新的商机，即迎来所谓的“第二个春天”，也叫做“大地产”。从销量和销售的价格来看，我认为2013年是中国房地产黄金时代的顶峰。目前的房地产市场已经步入平稳期，过去几十年人口红利增长的年代过去。
然而，过去30年，房地产市场形成了大量住宅、工业厂房、办公楼和商业物业等，这个数据在400亿平方米左右。而“大地产”就是能够整合房地产实物链条上的相关产品，即如何去挖掘存量市场的种种可能。但是，现在的房地产市场并没有把这个存量市场完全挖掘出来。随着行业判断的价值转变，我认为只要把眼界打开，肯定能迎来房地产的“第二个春天”。
因此，从这个角度来说，未来中国的房地产市场，我更愿意把他看作是社区市场，花样年的社区业务模式就属于这块业务范畴。
三、物业革命：花样年“双平台”战略
未来社区争夺战将会越来越激烈，花样年明显能感觉到，最近一年来原本很多开发商不愿意管理的物业，后来在我们试图进行收购的时候，也受到了不同程度的影响，而在之前很多物业甚至是免费给我们。
认识到社区物业价值之后，更多的物业公司更希望是被我们“革新”，而不希望是被“革命”。我跟万科、金地、长城物业等大物业公司都聊过，得到的答案是“我们都准备成为你，怎么能让你把我兼并了呢？”目前中国7万家物业公司，这些排在“彩生活”之后的前20位物业公司，我肯定是拿不到。
不过，20名之后100名以内却是有很多机会。为了解决这一问题，目前我们正在搭建另一个大平台——“解放区”，与“彩之云”平台并驾齐驱的另一个通道，同属于花样年集团旗下。
1、“解放区”平台模式
花样年“解放区”是我们2013年成立的，是用来协助一些其他物业管理公司，帮助他们实现转型的平台。在收购物业的过程中，我们也发现传统的物业公司有些管理得还是不错的，比如深圳当地有些甚至是国有企业改制成功，比如莲花公司等。这样的公司手中掌握了大量的优质社区，有些服务对象大多数是一些优质的客户资源。但是现在它们也有压力，因为服务的成本越来越高，它们也急需把自己的资源转化成优势。
“解放区”就是来协助它们进行资源挖掘转换的，包括对商家价值和客户价值的深度挖掘。然而一些较老的社区里面很多是租客，原有的业主大部分不在里面居住。按原来的物业管理方式可能就直接不管了，“你不是业主都没有发言权”，这是典型的客户思维，你买了我的房子我尊重你，你没买我房子租了半年，那么免谈。然而，在“解放区”的平台之下，我们要培训客户服务员要变成上门服务，即使你是租客，也要把你服务好。
而这些服务员给“解放区”推荐一个用户，那么线上平台则可能会给他10块钱作为激励，就像“滴滴打车”应用软件一样，从而慢慢把这个平台做大。
我们来培训这些物业，都要变成管家，工资没降，然后只要有成交就有奖金。我跟物业管理公司讲，你们应该要奖励这些员工。你没有干任何事情，但是员工付出努力了，应该是奖励员工，让员工增加收入。
同时，物业公司没有增加新的成本，反而把资源挖掘出来了。而我要的就是用户，我要自己跟自己竞争。倘若这些客户的资料上来以后，平台可以专门为这些社区客户推出一些服务品种，从而挖掘一些商户出来。那么随后的商家增值收益部分，我们则采取分与物业管理公司分成模式。譬如第一年90%，第二年分80%，第三年分70%。
那么，我把这些100名以后的物业企业，通过“解放区”的平台把它们重新组织起来。这样我也就同时抑制住了其他第2~20名的物业公司的扩张步伐，那就是你们永远跟“彩生活”差距非常大。而在100名以内的这一群物业企业，它们是想来做这个社区革命的，但是规模太小成为不了老二。然而一方面“彩生活”一边自己发展速度很快，同时“解放区”也可能很快变成10亿平方米的平台。
2、“彩生活”和“解放区”：前者革命性平台，后者改良性平台
我希望它们是我的左手和右手。就像刚才所说，确实有很多的物业公司不愿意合作，因为“彩生活”对传统的物业管理公司来说是一场革命。要知道“彩生活”获得未来的增量市场很大，2014年差不多有5000万平方米是开发商新委托给我们来管理。因为，“彩生活”把物业公司整个的服务链条模式全部转变了，我们采用的就是大量外包，然后做专业化管理，最后通过互联网途径产生标准化的服务。
我们对所有的传统流程和创新流程都很了解，而那些大的房地产商，包括万科现在对外不可能接，他们自己的社区都做不过来呢。对于那些小开发企业，担忧“彩生活”的文化具有很强的冲击力，不愿意完全被彩生活所兼并，同时又不得不想着实现物业价值的最大化。“解放区”的平台将采用互联网方式来帮它们，按着它们原有的流程来做一个增值性的服务，因此，“解放区”对这些物业公司来说，就是一个改良性的平台。
在传统的行业，比如说我们做了这个就不能做另外的一个，然而再有了“花样年”平台之后又做了“解放区”，这个我们是在向腾讯学习。腾讯除了做微信之外，另外还有几组人做的类似的产品，但是只有微信推得快，最终微信慢慢走向了成功。而我们也准备让两个平台通过不同的赛道跑出来的，通过用户选择出来的。因此，在公司内部连我们地产集团选总裁，我都花两年时间来赛马，比如四个副总裁如果我选了一个的做法，可能另外3个都辞职了。然而赛马完了以后，让大家民主评议调查，谁更适合坐这个位置。
解放区现在签了30家物管公司，我们2015年的目标最少要50万用户上线，这种速度就是我说的一个互联网思维。
需要强调的，社区是社会的细胞。万科推的是“城市运营商”，我不希望跟政府打交道，政府的公共设施，如垃圾站、污水厂这些我不做。我就做社区，就是有人住的、有人在那儿生活的我做，其他的我都不做。政府是修路、架桥，是做连接、做血液，做动脉血管，按人体学来讲我就是做细胞。
四、花样年低成本养老：3年成为全球最大养老服务平台
我只能说目前我们进展得很迅速，从我们的服务人数、服务体系来看，不客气地说，3年内，花样年将会成为全球最大的养老服务平台。我们不是建一栋楼，3年后希望我们的业务板块涉及养老人口能够达到100万人次。
目前，我们在成都二环以内非常核心的位置，已经有养老项目落地。这样的好地段，在房地产市场是绝无仅有的。这家养老院共计有119张床位，收费标准在4000元/月左右。其中房费不会超过1500元/月，饮食费用800元/月。两个老人一间房，基本照料都是半失能的老人，日间照料中心一个月收费也是2800块钱，房间内还会配置电视、空调，两张床。
我以前一再说不要说花样年做的是养老地产，要知道我们做的是养老产业，这点和那些做养老项目的房企有很大不同。我们不是以地产为目的，目前很多养老项目还是为了卖房子，我们做的是基于社区的养老产业。以前，一些观点认为地产公司转型，都应该做专业性地产或复合型地产。做了三年养老以后，我们发现传统开发商的养老地产，只占全部养老产业份额的1%。未来我们养老业务的重点就是要抓用户，老年人就是最主要的用户。
我们将会围绕老人的实在需求，而打造这样一个体系。我们没有太多需要开发的过程，做得更多的就是围绕老人，做纯粹的养老产业，尽管是微利。我们想向互联网思维学习，先要有客户黏度，然后再从人家那里挣钱。因此，从这角度看，当下诸多的养老模式都是短视模式。
因为我们希望全部布局完成之后再公布，2015年会正式对外公布盈利模式，目前只能保密。我们这个模式一旦推出，我相信将会震撼业界。这将是一个改变世界养老格局的模式，我们把它叫“低成本养老”。
五、花样年的金融服务：社区熟人贷款
我认为传统的P2P(P2P金融指个人与个人间的小额借贷交易)做的都是一些小贷业务，说白了很多都是放高利贷的，很多把老百姓都给祸害了。高额利润的追逐，其实给很多需要钱的人吃了毒药，年息30%~40%的利息，哪个创业者能够做买卖把它创造出来？而我们的金融业务就是基于“彩生活”的这个部分，要在社区内把熟人的钱贷给熟人，而且我的钱要越来越便宜，最终在我这儿是要让客户能够贷到比社会成本更便宜的钱。
在这个平台上，你能够看到你把钱借给了谁，你借给哪楼栋的几单元。举个例子，比如借贷者是一个医生，你明白了他已经在这儿住了十年了，从来没有拖过水电费，从来没有拖过物管费，为人不错，对人很和蔼。具体模式上，比如借款利息是18%，出资者拿了8%，“彩生活”平台拿2%。
