地产商的“宽松”之利
新天地，上海最具标志性的区域之一。当你慢慢踱步在这片占地面积3万平方米的地方，可以看到欧式风情的建筑，能体验到海派文化和最典型的石库门文化。偶尔，还能看到遛狗的女白领和骑着自行车疾驰的老外。建筑面积7.8万多平方米、位于湖滨路上的企业天地(一期)，就在这片繁华的区域中。目前该办公楼的租户中，有迪士尼、必和必拓、礼来制药、索尼等跨国“大腕”，这能从一个侧面显示出企业天地的市场地位和价值。
对于这些跨国企业及在企业天地里上班的白领一族来说，他们可能不知道，当前的市场正传言：企业天地真正的主人、有“上海姑爷”之称的罗康瑞正打算以12亿美元左右(约合74.7亿元)、单价9万元/平方米的价格，将企业天地一期整体出售。
对于瑞安房地产有限公司(下称“瑞安地产”)创始人罗康瑞的这一举动，有房地产业内人士感到“稍稍吃惊”：虽然公司存在负债，却还不至于要到售卖核心资产的地步。也有分析说，项目出售是为了2015年一直计划中的“中国新天地”上市做铺垫。不过，一些不知情的普通网友却认为，此举可能是“港资房地产企业对市场不看好、不再追加投资”的信号。
“公司正积极调整发展策略。”3月17日，瑞安地产在回复《国际金融报》记者采访时称，作为一家房地产开发商，若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，释放其价值，提升公司盈利能力，加强现金流，以使公司更健康快速的发展，为股东创造回报。
瑞安地产还强调：“有关个别物业交易的市场消息，作为上市公司目前未有资料需要公告。”
如果说瑞安地产是为了公司“更健康快速的发展”，不是像外界想象得那样“看衰”后市的话，国家统计局日前公布的两组数据可能要为市场人士所更加关注。
从今年前两个月的情况看，一方面，据官方消息，全国固定资产投资同比增长13.9%，增速较去年全年下滑1.8个百分点，“其中，全国房地产开发投资同比增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点”。在媒体的统计中，这是“房地产投资增速连续12月出现下降”。
另一方面，据国家统计局3月18日发布的数据，就今年2月看，70个大中城市住宅销售价格中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个；二手房市场中，70个大中城市里，价格下降的城市也有61个之多，上涨的城市仅有5个。
对此，市场人士的反问是：房地产市场难道真的不再受开发商欢迎了？银行会不会继续“嫌贫爱富”，抛弃“全宇宙最重要行业”的中国楼市？
瑞安地产“做减法”
港资房地产企业中，瑞安一直是市场的明星。该公司不仅拥有像上海新天地、翠湖天地这样优质的办公楼资产和住宅资产，还在杭州、重庆等地均以“天地”的名字进行了市场布局。就连罗康瑞本人，也一直投身于上海的房地产建设潮之中。
对此，按人民网的说法，正是16年前，罗康瑞花费14亿元巨资，把上海最典型、最古老的石库门旧区变身成一个具有国际水平的国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧区并将其命名为“上海新天地”。自此，新天地成为上海著名地标之一。
就企业天地而言，这本是罗康瑞旗下最优质的资产之一。根据商业地产服务和投资公司世邦魏理仕的数据，企业天地每天每平方米租金为10元。房地产服务营运商DTZ戴德梁行的资料亦显示，2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为每平方米10元，其中“企业天地”项目超过每平方米12元。
就是这一块区域，被贴上了“出售”的标签。据香港媒体3月18日报道，瑞安房地产主席罗康瑞承认，已委托渣打银行作为该物业的销售代理。但他同时称，传闻中的出价“未达心目中要求”。此前两天，市场一度传出消息称，罗康瑞对企业天地一期的标价为近75亿元。即使就按这个价格成交，也达到了内地抛售写字楼的最高售价。
对于该消息，市场人士第一时间联想到的就是这两年另一位港资地产商李嘉诚抛售内地房地产资产的消息。2013年到2014年期间，“李超人”出售了上海东方汇金、南京的国际金融中心大厦等一系列资产。更关键的是，当时市场的声音将这些解读为“撤出中国楼市”，且“就未来看，中国楼市或将彻底崩盘”。
事实上，罗康瑞的行动同样在前几天引起了一些人的反思情绪，一些网友甚至认为“再次说明中国楼市‘不再吃香’了”。
在3月17日举行的股东大会上，罗康瑞对外进行了解读。《国际金融报》记者从瑞安地产了解到，罗康瑞出售企业天地的一个重要因素是瑞安地产目前的“资产重，周转慢”，且是过去数年瑞安地产未快速发展的“致命伤”。这番表态让市场的担忧情绪消减了不少。
香港《信报》详细介绍，现在瑞安地产的资产周转率仅为9%，落后行业平均数一大截。按罗康瑞的说法，周转率低于同行平均周转率的27%，更远低于香港上市的内地房企融创和绿城的60%。
《信报》还称，瑞安地产目前确实考虑出售回报低的资产，“只要价钱合适，超过一半资产均可以变卖以减轻债务”。
瑞安地产上海公司在接受《国际金融报》记者采访时回应称，作为一家房地产开发商，“若时间及价格合适，将考虑出售各类物业，释放其价值，提升公司盈利能力，加强现金流，以使公司更健康快速的发展，为股东创造回报”。
投资增速持续下滑
“就瑞安地产的情况看，更多的还是个案，并不能完全代表市场中开发商的一些心态。”房地产业内人士对《国际金融报》记者说，“相较而言，还应更关注国内房地产企业的发展情况，以断定当前的市场状况。”
然而，就国家统计局公布的数据看，至少今年前两个月的情况看，房地产开发的投资增速都处于下滑状态。
数据显示，今年前两个月，全国固定资产投资同比增长13.9%，增速较去年全年下滑1.8个百分点。其中，全国房地产开发投资同比增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。
细心的人还发现，从区域分布看，仅东部地区房地产开发投资较去年有所提高，中部、西部城市均继续回落，且回落幅度有扩大之势。
总体看，这又延续了2014年的走势。今年1月，国家统计局网站公布数据显示，2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)，增速比2014年1月至11月回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比2014年1月-11月回落了1.3个百分点。
媒体结合国家统计局历史数据还发现，2013年年末房地产投资增速为19.8%，“但到了今年2月，这一数值已下跌至10.4%，跌幅将近五成”。
“投资增速下滑，和市场有很大因素。仅就过去一周年的情况比较，很明显的感觉就是房子卖不出去，价格不断下跌，大家的情绪都不太乐观。当然，个别一二线城市要除外。”江苏一位四线城市的开发商3月19日晚对《国际金融报》记者说，“市场情绪不好，企业不会太愿意花大量资金开发新项目，反而是要留着现金流来‘过冬’。”
但DTZ戴德梁行中国区战略研究部主管Shaun Brodie在接受《国际金融报》记者采访时解释说：“年初成交和开工数据大幅下滑，主要受到去年同期基数过大和假期因素的影响，房企在拿地和推盘上的节奏都趋于谨慎。”
《国际金融报》记者此前曾走访了上海中环和外环的多个楼盘，在去年年底业绩“冲刺”完毕后，部分销售较好的楼盘没有加推新的房源，反而闭门谢客，等待来年。几位售楼人员也对《国际金融报》记者称，除了一些位置不太好的尾盘，只能等2015年新盘对外放出来，“但价格肯定不会是现在的价格了”。
与此同时，据中国财政部3月16日发布的信息，今年前两个月年，受房地产市场调整影响，国有土地使用权出让收入4553亿元，同比减少2579亿元，下降36.2%。
财政部称，“截至目前，3月土地市场仍未明显启动。”与之相比，2014年第一季度土地出让金达1.08万亿元，增长了40.3%。财政部报告还预计，“2015年土地出让金将出现下降，至4万亿元以下”。
