“一直以稳健发展著称的建业地产（相关干货），上市六年来也首次未能完成年初制定的增长目标。”建业地产董事会主席胡葆森如上表示。
昨日（3月23日），以河南为大本营的建业地产向联交所递交了2014年业绩报告，虽然营业额同比增长32.8%，达92.29亿元，但本公司权益持有人应占溢利却同比下滑13.9%，为8.83亿元。这意味着，2014年建业地产营收与盈利“倒挂”。
地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间发现，建业地产2014年的毛利率和净利润率双双下滑，毛利率从2013年34.1%跌至33.6%，净利润率从15.6%下滑至10.4%；同时，仅银行借款一项便达30.18亿元，相较于2013年15.17亿元，增幅近100%，这还不算其它借款；为此，建业地产逾43亿元的待售物业、物业、厂房及设备已被用作银行借款和其它借款抵押。
8个城市合同销售额下滑
截止2014年12月31日，建业地产实现合同销售金额155.58亿元，相较于2013年140.27亿元，增加了11%，其中郑州贡献了54.71亿元，占比近35%；实现合同销售面积约218.1万平方米，同比增长6%。
《地产金融视界》梳理发现，2009年到2014年，建业地产的合同销售额分别为36.18亿、54.93亿、81.25亿、103.52亿、140.27亿和155.58亿元，五年复合增长率约为34%；对此，建业地产自称，是坚持聚焦河南、深耕现有城市策略的结果。
但值得关注的是，2014年开封、洛阳、平顶山、新乡、濮阳、三门峡、周口和济源实现的合同销售额分别为1.06亿、12.75亿、5.67亿、5.22亿、6.03亿、3.37亿、4.54亿和4.21亿元，分别同比下跌65%、41%、20%、13%、46%、11%、14%和19%；上述8个城市实现的合同销售面积也相应下滑，开封以91%的跌幅“摘得桂冠”。
截止2014年12月31日，建业地产拥有土地储备建筑面积为1996万平方面，其中2014年新购437万平方米；按物业类型划分，住宅占比为71%，商业占比为10%，酒店仅为1%，其他为18%。
从城市分布来看，上述土地储备分布在河南省18个城市中，大部分都是三四线城市。其中，土地储备约30%在郑州，其余城市占比都在10%以下，占比超过6%的城市有安阳、濮阳、新乡、平顶山和驻马店。
知名房地产评论员严跃进告诉《地产金融视界》，对于一些“三缺”的城市，即缺产业、缺人口、缺资金的城市，整个去库存速度会比较慢，这会拖累此类城市楼市复苏的节奏，总体上会呈现一种不温不火的态势，即难以有火热成交的场面，甚至在维护城市投资环境方面将面临更大的成本。
43亿元资产被抵押
截止2014年12月31日，建业地产银行借款为30.18亿元，其它借款为11.7亿元，共计41.88亿元；为此，建业地产用作银行借款和其它借款抵押的资产金额分别约为40.35亿和3.4亿元，共计43.75亿元。
一位业内权威人士向《地产金融视界》表示，地产业基本都是依靠外部借款度日，但有些企业能获得更多无抵押借款，利率也更为便宜，但由于在盈利等方面不是很好，有些企业只能通过抵押资产的方式获得借款，利率也更为昂贵。
《地产金融视界》细分一下，截止2014年12月31日，建业地产30.18亿元银行借款中有18.55亿元是抵押借款，但建业地产用来抵押的资产却高达40.35亿元；11.7亿元其它借款中有8.9亿元是抵押借款，虽然建业地产用来抵押的资产即待售物业仅为3.4亿元，但有效年利率介乎7.8%至8.9%，而上述银行借款有效年利率最高为8.5%，最低则仅为6.22%。
也就是说，在其他借款上，建业地产用更少的资产抵押获得了更多的借款，但也是以付出更高的利率为代价。
《地产金融视界》注意到，截止2014年12月31日，建业地产还有83.87亿元的优先票据，加上30.18亿元和11.7亿元的银行借款和其它借款，建业地产的有息负债达95.57亿元，但现金及现金等价物只有50.19亿元。
为此，建业地产的净有息负债比率（注：（有息负债-现金及现金等价物）/权益总额=净有息负债比率）从2013年50.3%增长至64.2%；而华润置地的净有息负债比率则从2013年39.2%升至2014年42.7%，虽然也处于上升趋势，但远低于建业地产。
