编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，商产网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。
本期的采访嘉宾是北京和美商地投资管理有限公司董事长兼总裁穆健玮，其从事商业地产行业30年，对行业发展如数家珍，见证了国内商业地产发展的每个阶段。
（商产网记者报道）商业地产、私募基金、投资银行并称21世纪三大最具价值魅力的行业，而对于从事商业地产行业30年的人士而言，商业地产行业最大的魅力又是什么？“商业地产可以说是集人类知识和技术经验的最大成者”，穆健玮，一个从1980年就开始接触商业地产的“老人”如此形容。
从最初在国家商务部，到零售业软件推广，再到铜锣湾集团、东方伟业，到创立第三方服务平台“北京和美”，穆健玮熟悉中国商业从无到有的每一个改革和发展过程，也见证了商业地产发展的每个阶段。说起国内商业地产发展，如数家珍。
在穆健玮看来，过去的十年，中国商业地产经历了从初级化粗放发展的阶段进入了高级化精细化的新发展阶段，无论数量、投资规模、形态和内容，应该说都是两番倍数以上的增长，“过去十年是值得记录的中国商业地产历史”。
正如穆健玮所言，目前国内商业地产投资、开发正火热，但行业也不时传来泡沫的质疑。不过，穆健玮认为，国内商业地产还“大有内容可做”，其预测，到2025年，也就是下一个十年，中国商业地产的开发总量会达到10亿平方米，购物中心数量会突破3万家。
“感性探索、理性做事”，这是穆健玮对未来十年国内商业地产发展做出的“八字箴言”概括，这是基于国内经济实力、金融、产品设计、建筑创新等要素仍缺乏核心竞争力。“未来十年，是模式竞争、产品竞争、管理竞争、创新竞争的十年！专业管控积累度和商业信用集中度越高的企业和机构将逐渐胜出”。
北京和美商地投资管理有限公司董事长兼总裁穆健玮
过去十年：值得记录的中国商业地产史
商产网：在您的印象中，中国商业地产从2005到2014年的发展经历了怎样的发展阶段？有哪些事情给你留下深刻印象？
穆健玮：个人认为，从2005年到2014年，中国商业地产经历了三个发展阶段：第一个阶段是2005年到2007年，归结为专业店发展阶段。伴随大型综合超市、家居卖场、电器等专业店的连锁经营，商业地产开发形态主要为单体店；第二阶段是2008年到2011年，归结为商业综合体发展阶段，伴随住宅地产的大开发，商业用地匹配进入城市土地出让，同时，主力店商业对拉升住宅价格起了很大作用。这一时期的商业地产开发形态主要为商业综合体、条状购物中心，即以主力店带动的区域型购物中心；第三阶段是2012年到2014年，归结为城市综合体发展阶段，商业地产开发形态主要是大型城市综合体，商业地产进入城市功能化配套化发展，商业营业用房投资超过住宅投资。
而我个人的从业经历也跟这三个阶段紧密相连。2005年，我刚好出任铜锣湾集团副总裁，经历了传统百货迅速分化，专业店大发展的过程，当时铜锣湾集团执着于传统百货经营形态，没有实现向商业地产投资运营商的转型，错过了转型的好时机。到了2007年，我出任东方伟业（中国）投资控股有限公司执行总裁，东方伟业以沃尔玛为主力店发展商业综合体，三年开发15个东方伟业广场，抓住了地方发展的需求。2011年，我组建北京和美商业地产运营机构，为城市综合体提供全程策划和商业服务，服务项目超过20个，商住面积超过1000万平方米。
可以说过去十年是一个特殊的发展时代，值得记入中国商业地产的历史！
商产网：您认为过去十年的发展，给中国商业地产带来了什么？对今后的发展有怎样的影响？
穆健玮：过去十年，给中国商业地产带来的最大成就就是迅猛的发展，无论数量、投资规模、形态和内容，应该说都是两番倍数以上的增长。也经历了从初级化粗放发展的阶段进入了高级化精细化的新发展阶段。首先从数量来说，一二线城市面临购物中心营运效益不高，存量过剩的风险，三四线城市面临城市住宅商铺无序开发，商铺空置率过大，无效供给过剩的风险；其次，是投资的风险，商业用地使用期是50年，挂牌地价一般比住宅高出一倍或数倍，在房地产金融新常态政策下，传统以住宅和商铺销售覆盖商业物业持有的做法已经走到尽头。
目前的中国商业地产，一方面要进行存量消化，通过深化定位和提升服务功能以拉升商业经营价值，另一方面要进行资产权益化证券化设计，使优质资产进入资本市场，逐步提升中国商业地产的行业复合度。未来中国商业地产将走向质的发展！
