人才和资金成购物中心最大问题

　　11月23-25日，记者受邀参加素有中国商业地产饕餮盛宴之称的中国购物中心国际论坛第四届年会。这是国内商业地产行业级别最高的会议，有近千名业内专家、国内发展商和国际基金参加了年会。会议的间隙，针对深圳购物中心存在的融资困难、数量过多等问题，记者邀多位业内专家进行会诊。专家认为，人才和资金是深圳购物中心现在面临的最大问题。
　　经营人才最欠缺

　　早在几个月前，华润(深圳)公司副总经理郑义就向记者表示，目前深圳购物中心行业最缺少的就是营运团队，简单说就是人。他同时强调，急缺人并不是缺某个人，而是一批人，一批具有国际视野的专业人才，因为购物中心管理者是房地产商不能胜任的。

　　在此次年会上，深圳市中信城市广场投资有限公司董事长禹来在采访时也表示，在中国经济高速发展的过程中，零售商业地产的成功与否，决定性要素已经从以往的地段决定论进展到现在的团队决定论阶段。他认为，现在决定零售商业地产成功与否的要素，第一是管理团队，第二是管理团队，第三也是管理团队。他强调，更具体地说，第一是团队的整体素质，第二是其进入时间，第三是适应程度。他称，管理团队的运营是购物中心运营过程中最重要的一环，对购物中心的未来具有决定性作用。但现在中国包括深圳都严重缺乏经营管理人才，这已经是现在行业面临的最大问题。

　　上海帝泰发展有限公司、正大广场总裁司徒文聪对上述观点表示认同，他称中国的购物中心以前面临的最大问题是业主不想持续经营而急于套现的心态，现在面临的最大问题是人才和资金，而人才缺失表现更为严重，中国拥有合格的经营团队的购物中心并不多见。

　　资金或成发展瓶颈

　　深圳购物中心从起步到现在，大多都备受资金的困扰，这一现象在近年表现尤为严重。2005年，深圳中心区三大购物中心中，有一项目一度停工，业内普遍猜测该项目资金缺乏。虽然这一说法观点遭到该项目相关负责人否认，但就记者调查，业内传言很可能就是事实。此外，另外一项目在建设过程中也多次传出资金紧缺的消息由此可见，资金确实已经是目前购物中心发展的一个瓶颈。
　　
　　在年会上，中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长郭增利在发言中称，融资已经成为中国目前购物中心所面临的一大难题：一方面国外基金对中国购物中心的未来看好，但却找不到合适的投资项目；另一方面中国的购物中心找不到基金投资。他认为，要解决这一问题，一个主要的途径是改变目前建设水平高、运营水平低的局面。郭增利称，未来购物中心肯定会进入金融与运营并进时代。

　　■ 专家会诊

　　规模大了未必好

　　郭增利 中国购物中心产业资讯中心主任、中国商业联合会商业广场专业委员会秘书长

　　深圳商业地产项目很多，真正的购物中心并不多。目前深圳购物中心率为24.2%。这一数据是可怕的，说明未来深圳购物中心并购不可避免，标准的购物中心将并购大量零售商业地产项目和准购物中心。
　　另外，还需要说明一点，2003年中国的购物中心平均面积为9万余平方米，到2006年已经下降到6.5万平方米。购物中心平均面积减小，是购物中心专业化的标志，说明中国的购物中心已经走出求大的心态，认识到合适的就是最好的。所以，深圳的购物中心在发展过程中也应该考虑到项目的规模，大了未必是好事。适合深圳的、适合片区的才是最好的。

　　数量并不多，同质化严重

　　禹来 深圳市中信城市广场投资有限公司董事长

　　一直有人说深圳的购物中心数量多，其实不能这么武断地下结论。可能在一段时间内增加的数量是多了一些，长久来看数量也未必是真的多。目前深南大道两侧，称自己是购物中心的项目有十五六个。深圳有1000多万人口，按照比例来算，数量并不多。

　　很多人觉得深圳购物中心太多，这是因为深圳购物中心差异化不明显，新增项目风格差别不大，同质化现象较为严重。也就是说，无差异导致了相对数量多。

　　找不到资金要找自身原因

　　司徒文聪 上海帝泰发展有限公司、正大广场总裁

　　现在是中国购物中心发展的最好时期，国外基金也很看好中国购物中心的发展，所以越来越多的基金把目光投向了中国的购物中心项目。在这样的情况下，中国的很多购物中心(包括深圳)，却出现融资难的局面，找不到钱，这应该从自身找原因。有的是因为项目本身的设计有问题，有的是因为没有一个好的运营团队，还有的就是对自己估价过高。

　　深圳目前在建的一个购物中心，融资时对自己估值过高，把自己预想的、几年后运营最成功的状态的价值拿出来卖，这样对基金来说风险太大，显然基金是不会买的。现在有的项目出售部分股权，这是一个很好的思路，毕竟中国的购物中心还是很迫切需要资金的。一个好的团队很重要，有了好的团队就能找到资金。现在就有多家基金向我们表示：你们看好的项目，我们肯定会投资。
　　(来源：泛商网)