在实体零售公司业绩跌声一片时，中粮系麾下的大悦城（相关干货）却在逆市扩张。一向低调的大悦城3月26日宣布，其上海大悦城二期项目招商已经启动，二期开业后上海大悦城整体商业体量将达到16.3万平方米，业态将有所调整，并将结合O2O智能化商业管理。
记者多方采访获悉，由于竞争加剧和电商冲击等一系列挑战使得新商业项目的招商也遭遇困难，开发商转向商业地产的道路依旧充满未知数。
调整业态
上海大悦城二期位于苏河湾商圈，将引入屋顶悬臂式摩天轮、室内艺术街、商业与艺术娱乐结合、化妆品牌集合区等。
调整后的大悦城业态占比将变化为零售占比50％，餐饮占比31％、娱乐服务及其他占比19％，地下一层为轻餐、超市，一层为国际精品时尚品牌，二层至五层为服饰零售，六层为个性化店铺，七楼为特色餐饮而八层和九层为轻艺术街区和摩天轮广场。
上海大悦城副总经理危建平透露，招商已经启动，目前已有约80％的主力品牌和上海大悦城进行了洽谈，而超过半数的品牌已经确定了合作意向，预计今年12月19日全面开业。
“二期开业后，上海大悦城的整体商业体量将达到16.3万平方米，与一期不同，大悦城二期将进行业态与动线设计等方面的全部升级与改动，比如二期内计划引入国内首家化妆品集合店伊势丹，中国首家O2O超市CECELIFE，还有结合咖啡业态的全品类MUJI无印良品旗舰店等，以突出大悦城二期的差异化。”中粮置地(上海)公司副总经理、大悦城(上海)有限责任公司总经理魏学问告诉记者，除了在业态方面的差异化，二期项目内的动线也会做出改变，曾经有消费者认为上海大悦城的部分楼层动线有些不够清晰，而二期则会以一字形的简单设计改善动线。
值得注意的是，大悦城二期还将更紧密结合智能化管理，比如智能停车库、pos销售数据抓取、人脸识别技术、智能化支付等，其特意引入的中国首家o2o超市内就会实现智能化自助购物和付款等。
“二期结合一期项目共同运作后，我们可以将整体项目互补互动运作，将原本我们定位18岁至28岁的年轻客户群覆盖面扩大到18岁至35岁。”魏学问表示。
招商与引流挑战
尽管大悦城方面的计划面面俱到，且接下来其还将在成都、杭州等地区扩张新店，但市场走低、成本高企和电商冲击时不可避免的问题，这也是困扰行业的难题，近期一系列零售上市公司财报业绩都明显下滑甚至亏损。
“一方面由于开发商对商业地产项目的需要而大量开出新项目，但另一方面由于竞争加剧和电商冲击等原因也导致很多新商业项目的空置率不低，有些品牌在扩张方面的策略是’大开大关’，也就是说随着商业项目开出大量新店，可一旦出现业绩不佳则关店止损。”魏学问坦言。
在此状况下，招商也会越发困难。
负责营运的危建平告诉记者，鉴于新购物中心越来越多，于是以往一些“求着”购物中心要进驻的品牌现在变得挑挑拣拣，租户对于地段、特色和同类品牌的组团进驻等都有很高要求，因此招商难度加大。
“所以我们的做法是，在做惯常招商的同时还引入来一些设计师品牌以做出特色，当然我们也知道设计师品牌需要一个培育期，因此我们会选择相对成熟的设计师品牌进驻。同时在设计方面以飞梯和顶层摩天轮商业来拉动客流直接往上走，形成’喷淋式’客流引入，让高层客流能贯穿整个商场。”危建平进一步透露，购物中心的租金是一楼最贵，二楼只有一楼的一半，而三楼再减半，因此五楼以上就很难招商了，现在其做了顶层商业后，将客流向上引，可以做到八楼的租金与三楼一样，提升大悦城的整体收益。而在品牌方面则使用3:4:3原则，即30％危定位型品牌，40％为销冠型品牌，另外30％是区域特色品牌，来加强购物中心整体销售。
