专家:我国商业地产发展春天已经到来 市场潜力大

      目前,我国商业地产即将步入大发展的关键期。在此大背景下，威海商业地产开始进入快速发展期。由做得风生水起的住宅地产转型充满风险与挑战的商业地产，我市很多涉足商业地产开发的开发商在探索和发展中存在不少困惑。在“住在威海·2007商业地产发展高峰论坛”上，中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路发表的《我国商业地产的形势、特点、问题、趋势》精彩演讲，拨开了笼罩在开发商心中的迷雾。  

      我国当前商业地产市场形势好，潜力大 

      商业地产与经济形势密不可分。连续4年保持两位数增长速度的中国经济，为我国商业地产的发展带来了春天。 

      商业地产利好形势主要体现在三个方面：首先是市场空间巨大。统计资料显示，今年全国社会消费品总额已达到7.6万亿，预计明年将达到8.6万亿，到2010年，将突破10万亿。这些数据表明，流通业占国民经济的比重比建筑业和运输业还要高。而随着政府营造的商业投资环境的逐步规范、房地产新政和网点规划即将实施，将非常有利于商业地产的开发和商铺的投资，而且使我国的商业网点布局更加合理。由此可见，今后一段时期内，我国市场对商业网点的需求将保持供需两旺。其次，从权威数据看，我国的商业地产市场投资回报率非常高。因此，商业地产的潜力非常大。

      选好址、定好位的商业物业为投资者所青睐 

      商业地产是用来投资的，能否吸引投资是商业地产成败的关键所在。要做到这一点，关键在于选好址和定好位。 

      从境内外资金走向和获利情况看，凡是商业物业布局符合当地城市功能布局、符合当地城市规划和商业网点规划的地产，售价就高，资金的回报率就高；专业市场和特色街这两种项目目前经营得都比较好。譬如依托产业集群的浙江市场和依托间接性产业集群的杭州特色街这些商业地产项目，经营得都比较好；另外，二、三线城市商业物业开发空间很大，有的二三线城市目前还是处女地，在这些城市选好地址，定好项目定位，前途也很光明，也都比较受国内外市场资本的青睐；同时，经营“消费升级”商品的商业物业，县升区、 城市分区发生变化时衍生的相关产业，都能产生出很好的效益，从而使这些地方的商业地产成为优良的商业地产。 

      进一步认识“产权式商铺”及返租模式 

      定位、资金、招商和产权式商铺及返租模式，是商业地产能否成功的四大关键点。定位作为商业地产开发的灵魂，它与资金、招商在商业地产中的作用自不必说。对“产权式商铺”及返租模式来说，如果没有产权式商铺，商业地产发展就没有那么快。虽然商业地产比例加大，但是产权式商铺仍然是当前解决商业地产开发资金的主要办法，但让人担心的问题出现在返租模式上。在2002年以前，返租模式的产权式商铺存在的问题比较多，但对它一是不要冒然地封杀；二是从关心行业发展角度出发，当务之急要拿出一系列规避风险的措施来；第三要创新，在诚信上开拓新路，有问题不怕，有问题可以解决问题，不要一棍子打死。 

      明年商业地产市场会更好 

      近年来，国家各项房地产新政频频出台，它们将为商业网点规划的实施提供有效的政策保障。 

      首先，新政能有利于商业网点规划的实施，特别是社区商业的配套。新的政策主要是针对住宅市场的，它的实施使住宅项目所针对的目标人群非常明确，那么，随之而来的配套商业就很好定位，避免了盲目性；其次，它将促进投资商业地产的开发商更加理性投资。目前很多商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型而来的，做住宅地产取得的成功经验，拿到商业地产来用肯定行不通。

      因为商业地产充满风险，所要关注的问题非常复杂，如果只凭头脑发热、想当然地开发，这是肯定不行的。新政使商业地产市场得到规范，其外部环境自然得到极大改善，这将更加有利于开发商在商业地产市场里大显身手。不可否认，商业地产的回报率还是相当高的，一旦投资成功会越来越值钱。商业地产应是今后房地产开发商的一个重要投资方向。 

      新政也使理性项目更多了。首先，新政使开发商更加理性，他们的理性，必然使理性项目增多；在新政中，特别是干部考核制度的改革，将促使更多的政府官员采用科学发展观引领城市建设和商业建设；新政还使内外资的开发资金向商业地产的转移变得更加理性，投资的力度会更大，这些都会推动我国商业地产市场步入良性循环轨道。这么好的商业地产市场环境，我国的金融业和银行业是不会熟视无睹的，他们肯定会为这个市场提供更加强大的资金支持。综上所述，明年我国的商业地产市场会更好。