就像创业的热情席卷着人们的大脑一样，“互联网改造房地产”的声势，把阿里、腾讯、京东等等互联网巨头生生地推倒了一众房企及其高管、执行团队的眼前，几乎无法拒绝。万科、方兴、远洋等等房企的尝试，也让整个行业摩拳擦掌，跃跃欲试。
然而，“互联网改造房地产能走多远”或许才是当下的真问题。攸克君在上周曾专文论及了互联网改造传统行业的三个阶段，如果诸君读了那篇文章，或许应该清楚，目前风风火火的“互联网改造房地产”不过是互联网改造传统行业的最初级阶段而已。
这场看似高大上、符合未来趋势的“改造运动”，如果没有以下三个关键因素，则很难继续走下去，而这三个因素，也恰是“互联网改造房地产”最需要解决的问题。
第一个因素：互联网思维能不能对老板洗脑。攸克君之前说过，当前红红火火的“互联网改造房地产”是由房企的营销部门驱动的，目的是卖房。但是，以互联网模式为基础的营销、销售行动，已经触及了营销部门权限以外的组织运行框架和模式。
且不论攸克君前文中提到的，定金房款收纳的账户能不能开到支付宝、余额宝上的这个例子。即便有了这一点的突破，后面还有回款周期考核等等一系列的传统考核框架在那等着，收到余额宝、支付宝上账户上的定金、房款能不能纳入到销售业绩、回款的考核，支付宝“验货——满意——付款”所形成的时间差，能否被传统的考核框架所宽容，这都是问题。
所以，大部分做出类似尝试的房企，都是拿出“定量限额”的房源来搞这一套。背后一个重要的原因，即是考核体系可以针对这些房源“特事特办”开口子。如果这种改造要更为深入，此类方式销售房源的数量势必要增多，甚至全覆盖，这就需要考核体系的全面调整。这件事，营销部门说了不算，只有老板说了才算。互联网思维确实对营销部门实现了成功洗脑，但现在，就要看营销部门能不能再对老板洗脑。
第二个因素，弹性监管能有多大的弹性。在这一轮“改造运动”当中，被提及最高的词汇就是创新。但是翻译一下，创新其实就是“挑战”。如前所述，房企营销端口以互联网为特征的创新，最先挑战了内部考核体系；这还不完全，被这种创新挑战的，还有现有监管框架。
在现行房地产预售制的监管框架中，有两个基本点，一是预售许可审批制度，二是预售资金监管制度，前者确保“卖货的资格”，后者担保“交货的能力”，核心都是“安全”。现行的预售资金监管制度实际上是通过预售款进入银行第三方监管账户的方式实现的。但是，现在的创新即是定金也好，房款也罢，在一定时间、区间内，先进入互联网金融版图内的账户，这在一定程度上挑战了现行监管框架。
这里就存在一个“监管弹性”的问题，即监管框架对于创新的容忍度。从目的论的角度出发，支付宝的“验货——满意——付款”，实际上与预售资金监管确保安全在目的性上是一致的，只不过方法上超出了刚性监管的范围，对于这种创新，监管理应保持一种适当的弹性，因为两者在根本目的上，是一致的。比如支付宝，她实际上就是第三方监管账户。
当然，开发商也可以有创新的手段应对监管刚性。一个简单的例子，在定金、房款以不同形式支付到互联网金融账户上之后，不直接网签。以支付宝为例，在支付定金、首付之后，按照支付宝的规则，达到“到货满意”的条件后，支付宝向开发商付款时，再行网签。当然，这更需要内部考核体系的配合。
第三个因素，互联网企业能得到多少收益？剃头挑子从来就是两头，只有一头热的做不成长久的生意。现在，房地产企业的热情很高，怎么让另一端的互联网企业也有长久的热情？惟一的答案就是收益。
这个所谓收益包括两个层面，但都不是简单的赚到多少钱。从短期看，互联网企业想要得到的是购房交易的大额现金流量；从长期看，他们想要得到的是增量的用户以及将更多他们所倡导的消费情景嵌入更多人的日常生活。
先看上文中的“短期收益”。对于互联网企业而言，房产交易大额现金流动的额度越大越好，通过这种方式成交的房源套数越多越好。但这既取决于市场对于这种推广方式的认可程度，更取决于前文所述房企内部考核框架的连带调整。这对于互联网企业的“胃口“来说，是个不确定因素。
再看所谓“长期收益”，即增量用户的获得和消费情景的培养。这实际上需要地产商向互联网企业“开放”自己的社区。如果说营销部门以卖房为目的互联网改造利益驱动十分明显、直接的话，那么，开放社区相比于卖掉房子，开发商的直接利益动机并没有那么强，因为社区开放给互联网的最大价值在于对业主的增值服务，不可能给开发商带来短期、现实、大额的直接利益，开发商没有更直接的利益驱动去开放社区，互联网企业就难获得他们最寄望的增量客户和消费情景植入，长久的热情，就是个问题，这似乎是个悖论。这个问题，不得不需要开发商未雨绸缪的考虑一下。
