编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。
在这新旧十年交替之际，商产网特别策划“中国商业地产十年访谈录”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。本期采访嘉宾是广东天河城（集团）股份有限公司总裁黄启宁。
（商产网记者报道）在中国购物中心的发展史上，广州诞生了中国第一个真正意义上的购物中心——天河城（相关干货），上世纪90年代，当内地其他城市的商业仅有百货商店时，广州开全国风气之先，天河城拔地而起，强耀世人，加上其后陆续开业的正佳广场、中华广场等，广州成为中国城市商业变革的领先力量，受到极大的关注，业界纷纷表示，“广州的今天，就是中国其他城市的明天”。
作为中国大陆最早的购物中心，屹立于广州天河路商圈的天河城开业已近20年，天河城是如何炼成的，经过了哪些发展阶段，“天河城模式”有何独特之处，20年的风云际会之后，天河城又发生了哪些变化？
黄启宁1993年加入广东天贸集团股份有限公司（天河城前身），历任天贸集团人事部总经理、吉之岛中方董事副总裁、天河城百货董事长、天河城集团副总裁、天河城集团总裁，与天河城已有二十多年的不解之缘，见证了购物中心开发、招商、开业、运营与发展的全过程。
广东天河城（集团）股份有限公司总裁黄启宁
天河城的四个发展阶段
在黄启宁看来，从天贸集团1992年成立公司至今，天河城大致经历了1992-1996年的建设期、1996-1999年的开业培育期、2000-2010年的稳定发展期以及2011年以来的新时期四个发展阶段，各有不同的故事。
1992年，年满60岁的刘春亭从广东省财贸办公室主任的位置上退休，随即组建天贸集团并出任董事长，率领一班创业团队建设天河城。
彼时，我国内地还未启动大规模的城市化进程，广州零售市场长期以来仅有几家老百货，没有大型购物中心，天河城创业团队从零开始，赴香港取经，学习购物中心的动线规划、装饰设计、品牌组合等专业知识。一边建设物业，一边与家乐福、八佰伴、广州友谊、香港永安百货等洽谈合作，最后，确定了天河城百货和吉之岛超市作为主力店，构成了购物中心的核心。
经过3年零3个月的建设和招商后，1996年，天河城内的商户陆续开业。2月，天河城百货率先试营业，6月，吉之岛超市迎来试营业，中国第一个shopping mall就这样出现在广州，以其宽敞的公共空间和丰富的商品种类，吸引了大批市民前往观看。
黄启宁表示，1996年，天河城起初只有两个主力店和一些小租户开放营业，三年间销售额并不理想，“从开业到1998年结束，头三年的经营是比较困难的，虽然来的顾客很多，但是销售额老上不去，天河城百货1996年没赚钱，1997年打平，1998年才开始有盈利了，吉之岛1996年没赚钱，1997年没赚钱，1998年基本打平，1999年开始盈利”，为扭转困境，天河城采取了多种措施，“一是我们对超市和百货调整了经营品类，二是餐饮店陆续进场开业，三是1998年地铁开通，天河城的通达性更好，经营情况慢慢好转”。
1999年之后，天河城迎来了自己的黄金发展期，但繁荣与尴尬并存。2000-2010年这十年间正是天河路商圈的形成期，宏城广场、正佳广场、摩登百货、广百中怡等陆续开业，作为天河路商圈的标杆项目，天河城一直在扩展自身的影响力，虽然销售额一直名列前茅，但也无法避免多名高管先后离职的尴尬，特别是2002年正佳广场复工，天河城集团和下属公司的多位中高层纷纷出走到正佳，一定时期内给天河城的运营带来困难。
2011年太古汇开业，天河路商圈迎来了新时代。黄启宁发现，太古汇的高端档次定位客观上补充了天河路商圈所没有的国外名牌，尤其是焕然一新的餐饮业态和聚集人气的文化品牌，使消费者有更多的选择性，但对天河城、正佳广场的冲击并不是很大，天河城继续巩固自身的目标消费群体，以差异化的经营思路抢占市场。
