很多年了，恒隆地产（相关干货）的老板陈启宗一直自诩是“香港股市里最赚钱的商业地产公司”。他做的恒隆广场（相关干货）的投资收益率是其他地产商的一倍多。
也正是因为这一原因，他的名字在内地被神话了，大家都以为陈启宗是商业地产的“经营之神”。
1月26日，恒隆地产公布了截至2014年12月底公司全年业绩，大大高于此前的市场预期。公司各项数据全面飘红，基本纯利超100亿港元，同比暴增98%。更是让大家觉得恒隆牛得不得了。
邦地产君梳理财报却发现，恒隆的神话完全靠的是恒隆90年代末期在上海拿的两个项目--恒隆广场和港汇广场。除了这两家公司，恒隆的业绩几乎可以忽略不计。济南恒隆广场甚至成为内地唯一明显下滑的项目。公司正在改变二三线城市战略，转向更有把握的“新一线”城市杭州。
恒隆的高回报来自上海
2014年，恒隆地产的香港和内地业务、物业销售与租赁业务均出现不同程度的增长。租金收入方面，中国内地增长11%到39.16亿港元，香港增长6％达到33亿港元。物业销售营业额飙升2.93倍，达到98.14亿港元。
从年报中不难看出，恒隆的租金收入仅仅微增，而物业销售业绩出现大幅增长。
2014年，天津恒隆购物广场、无锡恒隆广场办公楼开幕。目前，恒隆地产在中国内地商场的零售总额超过100亿人民币。
在年报中，恒隆地产将上海市场和上海以外市场分开盘点。值得注意的是，上海两家恒隆广场租金的贡献达到27.75亿港元，而上海以外多个恒隆广场累计贡献仅11.41亿港元。上海业务对内地的业绩贡献高达70%，恒隆地产在内地的业务仍然处在对上海两家商场高度依赖的状态下。
“内地反腐措施持续对奢侈品产生影响。”年报写道，“由于中国内地多家恒隆广场都处在开业初期，利润率比较低。”上海恒隆广场零售额下跌4%，港汇恒隆广场零售额上升3%。公司首次明确透露，在上海上调了两家恒隆广场租金。
世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉邦地产君,恒隆地产多年来一直存在上海项目贡献比例较大的情况,近年来,“上海”的占比已经有所减少。恒隆地产一直希望在二三线城市复制上海的成功，即开发持有型的高端物业，选择消费力强的城市。
