编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。在这新旧十年交替之际，商产网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。
本期采访嘉宾是高力国际华南地区董事总经理林国东，其从事房地产业务经营和管理近二十年，拥有着丰富的海外及本地市场实践经验，以敏锐的市场洞察力，看待中国地产行业的发展历程。在接受商产网记者的专访中，林国东分析了中国开发商、投资者热衷海外投资的原因，谈及商业地产未来发展趋势，他认为中国地产市场亟待规范化，未来十年将会是职业经理人的黄金十年。
高力国际华南地区董事总经理林国东
不要把鸡蛋放在一个篮子里
相关研究数据显示，2014年中国房地产在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年113亿美元增长了46%，其中，在商业地产交易总额中占比达到了52%，超过112亿美元。
在全球房地产市场蓬勃发展的时机下，中国各大投资机构、开发商及私人投资者都积极参与，海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地之一。
“近三年来，海外房地产市场成为了中国投资者眼中的‘香饽饽’，但是中国开发商与机构投资者的资产大本营，可以说现在或者是永远都在国内，海外投资是企业在发展路上做出分散投资的环节，为了分散风险，他们不会把鸡蛋放在一个篮子里。”林国东说道。
万达、绿地、碧桂园等房企纷纷在全球各地跑马圈地，狙击海外地产业务，房企海外扩张对其整体的业务板块，将会起到怎样的作用？
林国东认为，海外投资将对房企整体业务起到很大的帮助。“近十年来，中国人在海外升学、移民、置业等的比例不断攀升，房企开发商作为产品服务类型的供应商，除了在国内提供产品服务外，还可以延伸至海外市场，海外的中国人是其重要的客户对象。”
随着新参与者入市，寻找国际投资项目的投资者类型也日益多样化，写字楼、酒店、购物中心等物业产品，受到投资者追捧。林国东说：“中国的个人海外投资多是购买住宅楼盘，机构投资者如银行、保险、寿险、基金等，倾向于投资商业物业，而开发商更多会去海外买地。”
他分析说，“开发商海外投资一般会是购买住宅用地，因为其商业物业尚处于初级阶段，而运营刚需住宅项目是他们所擅长的。住宅开发周期较短，1-3年就可以回笼资金，企业海外投资都希望缩短投资周期，实现资金杠杆最大效益化。而商业物业投资需要经营，一般的租约是3-5年，资金运作的周期长，需要通过专业机构、团队来运营、才能拥有较高的回报率。因此，目前中国在海外专业运营商业项目的机构不多，大部分开发商都是关注住宅项目。以华润置地为例，其住宅项目所占比例还是高于商业项目，万达则以住宅项目和商铺的销售为主。
相比而言，投资机构必须要对其海外投资的资金安全负责，一般采取低风险、稳定性较强的的投资项目，而商业物业传统的收租模式，除了租金稳定外，还可持有物业权，一旦业权出售时，其财务上会有较大的收益，所以，投资机构对持有性的商业物业意向较大。”
海外投资将维持目前的情况
对于未来海外地产投资趋势，林国东认为，主要取决于外国政府对中国资金流入的热度判断，例如新加坡提高印花税，加拿大移民关闸等政策出台，势必会影响房企在海外的投资。
“从短期发展来看，海外投资将维持目前的情况。中国开发商海外投资刚起步，离制高点还有很大的距离，绿地、万达、碧桂园等一直在找海外项目操作，而安邦、平安银行等投资机构也纷纷进行海外收购。
国外是自由市场，讲究诚信，虽然国外法律站在保障消费者权益的立场，而中国法律较保障开发商的立场，但中国房地产市场受政策影响较严重，同时政策的不稳定性直接影响海外投资对其信心。”
中国房地产受政策干扰严重，其不明朗、不稳定的因素，使很多外资对中国市场失去信心，要通过中国法律使得房地产行业更规范，这是林国东的心声。
“中国开发商走过的20多年路，相当于西方开发商走过的50年，甚至100年的路。中国的企业，每天都在团队管理、产品设计、营销手段等方面进步，中国的住宅产品、写字楼已经达到世界顶尖的水平，未来世界级超500米的摩天甲级写字楼，将会有60%-70%在中国落成，而住宅房地产也聘用世界一流的设计师，打造的园林住宅，已经与世界顶尖产品同步，出现了万科、绿地、龙湖等优秀房企。
相对于住宅、写字楼，中国的购物中心起步较晚，由于人才的短缺限制了行业的发展。过去培养的一帮人才，将现在的商业都做成一个盒子，千篇一律。其实商业的可塑性很强，不一定是MALL的形式，可以专门针对不同阶段、不同的消费需求做出自己的特色。”
