人依附于事、去组织化、没有考核指标…在3月30日，“海鸥Ⅳ及2014年业绩解读媒体分享会”上，远洋地产（相关干货）总裁李明携多位高管与北京媒体长达2小时的对话中，反复提及这几个关键词。
随着海鸥Ⅳ正式“落地”，减轻负重“轻装上阵”的远洋地产再次踏上新征程，这一次，远洋计划达成5年千亿目标。
“海鸥Ⅳ”构建四元业务格局
规划5年千亿目标
“房地产告别黄金十年，远洋地产也必须有所调整应对变化后的市场。”据远洋地产战略流程中心总经理樊海云介绍，随着市场变化，远洋也将从综合开发向综合运营角色转变。“未来远洋会以产品营造为中心转向以客户需求为中心，以原有的住宅开发为主转向四元业务综合运营。”
樊海云表示，在海鸥Ⅳ战略规划中，阶段性的战略主题是效益优先，也就是回报投资者和客户，其次就是业务平衡，远洋地产必须从单一的增量开发为主，转向四元业务。
四元业务的比例为“4321”。其中住宅开发占比40%，以刚需、改善为主；不动产开发投资业务占比30%，包括写字楼、商业综合体开发；房地产金融业务占比20%，主要以资本投资获利为目标，吸引社会金融资本；客户服务业务占比10%，包括传统的物业服务、养老地产等创新型服务业务。
简单理解，远洋地产“海鸥Ⅳ”新战略的出发点是以“四元业务”为依据进行组织划分，形成业务化、扁平化、柔性化的组织系统，建立纵横共存的业务运营事业部、决策支持/共享服务中心，以此应对市场结构变化。“海鸥Ⅳ”以“多元业务，平衡发展”为战略导向，以“人依附于事”的管理思想为基础推出“背包人”机制，更有利于推行业务利润中心责任制，也会更有效的提升集团决策质量及运营效率。
那么，根据“海鸥Ⅳ”战略规划，远洋地产五年后的销售额将接近千亿怎么实现？远洋地产总裁李明表示，如果依靠单纯增加开发项目数量，做100、200个项目，这样是不行的。“我们需要通过房地产金融的手段实现。所以我们给房地产金融业务设置了两个条件：第一，你们是远洋地产的房地产金融部门，要在集团的战略下协同主业发展；第二，你们要做市场化的部门，你运用资本撬动业务，而不是也建立一个开发公司。”这就是说，远洋房地产金融的目标，就是用房地产金融的手段改善运营质量，提高运营效率。
去组织化让人依附于事
背包人机制不设立考核指标
“远洋人要从心态上归零，老老实实做小学生，跟各个行业的老大去学习然后再去赶超。”远洋地产总裁李明表示，海鸥IV战略对远洋的文化和机制的创新，不只是指标的创新，更是远洋文化的创新。
“远洋地产今年对各部门将不设立考核指标，也不再设立组织，个人奖金和绩效靠自己挣。”李明说，海鸥IV战略就是要让人依附于事。“既然解决事情是最终目的，那就去掉组织，通过背包人机制责任到人，让人依附于事。”
所谓人依附于事，就是去组织化。李明指出，一个公司的工作质量、工作效率出现问题，最大的原因就是组织。具体就是，组织形成往往成了降低效率，推卸责任的主体，而奖励的时候也是奖励一个组织，回去再分配。这样没有直接针对到个人。因此，要把组织这个虚化的概念去掉，让人直接和事情连接起来，这就叫做人依附于事。而“背包人”，在远洋内部就是责任人的意思，就是把责任背在身上的主要人。
李明表示，“远洋地产要推行去组织化，推行人依附于事，今年将没有考核指标，而是考核管理费用占销售的比例多少，把权利下放给背包人，不让各级领导做一言堂，由此实现大家共同办企业，合伙办企业。”
远洋退出三线市场 主攻一二线城市刚需、改善需求
“2014年，远洋新增土地储备700万平米，其中一线城市40%，二线城市60%。同时，去年远洋地产出售了三四线城市的600万平米的土地。”在谈到远洋加快土地储备问题时，李明表示，“远洋自去年开始，全面退出三线城市，未来业务将集中在一二线城市，尤其将加大在城市核心区的土地储备。”
在调整土地储备结构的同时，远洋也着力债务结构调整，减轻负重“轻装上阵”。
去年7月份和今年1月份，远洋先后调整了内外负债结构，逐渐把人民币和外币调整到各占一半；从期限将负责结构调整到两年期以上占60%，两年期以下占40%，来支持企业的持续从容发展。
“刚需主要解决的是基本居住问题，近期一两年仍是市场的主体，但改善性需求无疑未来将是市场支撑者。”李明表示，可能两三年之后，改善性需求会成为市场主流。“我们还是要集中到城区里来，聚焦城市中心地段。在北京的住宅业务中，未来两三年之后改善性需求将成为主力”。
