万科集团今日发布2014年年报。万科集团总裁郁亮在媒体见面会上表示，尽管昨天管理部门连续出台楼市新政，但万科关于“房地产行业黄金时代结束、白银时代来临”的判断不会变化。
土地市场量缩价涨 万科拿地谨慎
2014年全年，万科销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。资金方面，万科“现金牛”的作风持续，经营性净现金流达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。但由于去年地价／房价比攀升、房价下跌，万科的毛利率从2012年的25.8%下降到20.8%，净资产收益率也被摊薄。
去年，尽管手持充裕资金，但因土地和住宅市场的背离，万科拿地极为谨慎。“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”万科集团董秘谭华杰表示，过去一年各地房价普遍回调，但地价还在上升，土地市场好的机会并不多。
去年4季度，土地市场的量缩价涨现象非常明显，全国14个主要城市土地市场平均出让底价同比上涨71.9％，“这是个非常夸张的数字。”谭华杰说。与此同时，去年4季度，一线城市的地价／房价比，已经高达66％，这个数字几乎是全球最高，仅有香港堪与相比。“这个现象是不健康的。”万科表示，本次管理部门出手调整土地政策，相信未来土地供给的结构会逐渐转好。
未来十年房价断崖式下跌可能性极小
去年，万科还对27个国家的房地产大周期进行了研究。研究发现，除德国外，其余26个国家都发生过房价大涨的情况。在全部61次大涨后，有14次出现下跌。万科发现，常见的房价收入比、租金收益率、按揭收入比都不是预测房价下跌的有效指标；有效指标主要有三个：居民部门利息保障倍数（居民总储蓄／利息支出）、新房名义市值对居民最大购买力占用比例（私人部门房屋新开工套数＊当年新房均价／（居民部门总储蓄＋信用净增长－本年利息支出））和经常账户顺逆差。目前，从这两个指标来看，未来十年我国住宅行业总体安全，居民部门利息保障倍数远未到边界，新房名义市值对居民最大购买力占比也在安全线下。
万科据此判断，未来十年，中国发生楼市泡沫破灭、房价断崖式下跌等大周期拐点的可能性极小。因此，未来十年，住宅仍是万科最主要的业务。但是，房价单边上涨、规模整体膨胀的黄金时代已经结束，白银时代已经来临。
“因此，万科现在的重点已经不在发展速度和规模上，也无心争夺行业第一，目前的主要任务是转型，向制造业学习，迎接白银时代的到来。”郁亮表示。万科管理层判断，无论日本还是美国的经验证明，如果行业大周期拐点来临，没有任何一家企业能够逃过，万科要在未来的大拐点到来之前完成转型。
拥抱移动互联网 寻找转型方向
万科判断，房地产企业的竞争已经进入移动互联网时代。万科认为，在移动互联网时代，一切竞争性行业都将进入买方市场，客户会更关注产品的性能和质量。“85后”、“90后”的生活、工作方式将与现在有很大不同，度假地产将兴起、以创客为代表的产业地产将升级换代。万科表示，希望未来十年中住宅和传统商办外找到新的增长点。
万科首次披露了未来十年的业务版图构想：“三好住宅”（好房子、好服务、好社区）+“城市配套服务商”。“城市区配套服务商”的业务中，涵盖住宅、家装、物业、社区服务、度假地产、物流地产、购物中心等多个方面。"转型时代，我们还在寻找方向，三年后可以看到哪个方向有继续发展的可能。"郁亮称。同时，郁亮表示，万科正在寻求投资机会，可能会收购一些开发商，或购买二手地块。
去年，万科还启动了事业合伙人制度改革。截至今年1月，事业合伙人共持万科A股4.94亿股，占公司总股本的4.48；同时，万科员工可以参与公司项目的跟投，截至今年末，公司共有4837参与跟投，占全公司地产系统人员的68％，认购金额11.75亿元。“人，才是万科的唯一资本。”郁亮称，合伙人机制将推广到所有项目中去。
