2006年的圣诞节，在这座全国闻名的消费型城市——长沙，从商铺林立的步行街到品牌云集的百货商场，在几乎所有商铺热火朝天的背后，商铺租金，这支对市场最敏感的温度计不断上爬，在这个冬日努力开创前所未有的记录。
长沙商铺租金冲高
目前长沙租金最高的商铺当属黄兴南路步行街，据方向博艺堂地产策略机构的调查显示，部分步行街外街的商铺租金已经冲至13000－15000元／平方米／年，在此，一个50平方米商铺的年租金大约需要75万。东塘商圈同样租金高涨，已达9600元／平方米／年。
“整体上扬，强者更强。”方向博艺堂地产策略机构总经理詹长文用这八个字形容长沙的租金上涨趋势。短短几年之内，经营户普遍能感觉到租金上涨幅度非常大。五一商圈、东塘商圈等核心商圈的租金上涨幅度更是惊人，地段差距进一步拉开。
以黄兴南路步行街为例，四年内每年增长100元／平方米／月，至今仍步步攀高。不仅如此，在常见的“门面转让”告示背后，转让者还需收一大笔转让费。
“或是收转让费，或是抬高租金，目前极少有不收转让费的。”长沙嘉业地产总经理张拥军谈道。据悉，步行街内街的转让费为10万－30万元，外街更高达20万－50万元，且极难拿到铺面。而据接手窑岭一家店面的张先生介绍，原始价格50元／平方米／月的店面，原经营者不收转让费，但以150元／平方米／月的价格转租，净赚100元／平方米／月。
租金不会有泡沫
“商铺售价或许有泡沫，租金则几乎不会。”这个观点在多个商业地产的发展商和研究者的口中陈述。如无租金支撑，高悬的商铺售价无法落地。长沙商铺的售价是不是虚火？这从同样高涨的租金中可以得到佐证——绝不。如果租金超出经营户承受范围，经营户无疑将撤退。事实是，长沙核心区域的商铺十分抢手，大笔转让费仍然无法冷却经营户的热情。
“租金能够直接、真实地反映商圈的繁华程度、人流量的多少。”长沙嘉业地产总经理张拥军同样认为，长沙大部分地段商铺的租金水平能够支撑起售价。
“租金与市场的密切度最大，极其敏感，也最为实在。”广东商业合城公司策划总监周玮光认为。目前，由该公司运营管理的长沙新大陆·银座项目的租金尚未确定。周边租金能否支撑起新大陆·银座预计7万元／平米的售价？周玮光言，对此持有很大信心。
商铺租金极其灵敏，已然成为房地产商判断地块含金量的试纸。“小户型带有投资性质的项目在运作之前，必然考察周边商铺租金，作为决定项目如何运作的参数之一。”黄兴北路上城·金都项目的营销总监江山表示，黄兴北路租金的平稳上升给予开发商极大市场信心。湘域中央项目营销总监乐兵也表示，五一路沿线商铺的租金是其制定裙楼商铺售价的一个参考依据。
难解的租金谜题
在全线飘红的租金背后，租金谜题却依然难解。在遭遇弹性极大的租金问题时，多数人难以下判断，只能由市场来解答。
“可能只隔10米、只一个转角，两个商铺的租金就有天壤之别。同样的一条街，南段和北段也会有差别。”方向博艺堂地产策略机构总经理詹长文说道。据詹介绍，黄兴南路步行街南北两段便差别很大，步行街外街北段的商铺租金与南段相差比较大，售价的差别却不大。
“如果让我制定一张ＭＡＬＬ的租金表格，那将非常让人头疼。”周玮光表示，在大型的ＭＡＬＬ中，租金情况更为复杂，差距非常大。“同一楼层的租金可能从60元／平方米／月跨至500元／平方米／月，根据商铺处于平面中的位置、离交通工具的距离、展示的效果以及经营者的盈利状况，租金各不相同。”周谈道。
“品牌展示效果、地段、人流量、商业氛围、商铺自身的硬件，都是影响租金的因素。”詹长文认为。此外，盈利状况好的行业，如服装，也需承受更高的租金。
同时，时间也是左右租金的另一手，租金将随时间变化。“新的商业中心需要一段市场培育期，在第一年，租金可能只能按照3％的年回报率制定，但当市场成熟，经营户的生意转好，租金也将随之上涨。”周玮光说，“简单来说，能租100块的铺面，不会只租50块。”
租金——商铺升值的动力
在长沙商铺售价已经超乎想象之际，商铺投资依然热火朝天。售价可能虚高，租金却天生具备灵敏的嗅觉，能够真实地反映市场，这种“租金无泡沫论”为大多数人所认可。面对商铺虚火的质疑，长沙“整体上扬”的租金坚定着无数投资者的信心。
无疑，高涨的租金成为商铺升值的主要推动力。“这是理所当然，对于房东来说，商铺后期的收益全部来自于租金。”一位业内人士谈及。长沙几大商圈的租金上涨，将商圈内商铺的价值进一步拉升，形成目前“强者更强”的局面。
长沙商铺租金的整体上扬，并非意味着“商铺几乎稳赚不亏”。在细微至每一个路口、每一个公交车站台附近的每一个商铺时，情况可能会与预想的大不一样。租金的复杂程度令人难以判断，这与复杂的市场状况相关联。市场因素具备的不确定性，使得租金走向同样扑朔迷离。一个十字路口，可以令临街相视的两个商铺收益大相径庭；一次道路拆迁，可能造成拆迁前后商铺经营状况的天差地别。
经营支撑租金，租金支撑售价，这是商铺投资背后的逻辑。在长沙，黄金商圈的经营状况无需多言。以似乎永远人潮汹涌的步行街来说，一个200平方米的商铺在节假日能够达到15万－16万的销售额，20天的销售额即可抵消年租。而在刚刚过去的平安夜当日，1天的销售额可能是年租金的 1／2。这笔账很容易算，因此，步行街的商铺极其抢手，大笔转让费和租金对商家来说似乎算不了什么。
投资者的另一个疑问是，商铺售价与租金是否成正比？这是个付出与回报的问题。实际上，商铺投资中绝非付出越高、回报越大。在一些刚起步的商业中心，如金满地，初期售价很低，在商业氛围成熟之后，租金却节节高升，回报超过付出。而另一位投资者在某商场进驻之后，高价买下周边几个小商铺。出乎她意料的是，高档商场却没未带来大量人流，只得降租招徕经营户。
