3月30日，赶在万科集团年报发布的前几个小时，远洋地产（相关干货）在一间咖啡馆里举行了一场媒体沙龙，内容是“海鸥IV战略发布会及2014年业绩解读会”。
两个小时里，现场十分轻松，主角李明有问必答。这位远洋地产总裁着装休闲，以彰显公司的创新与开放文化。
在远洋地产新的发展战略中，远洋地产必须从单一的增量开发为主，转向包括住宅开发、不动产开发投资、房地产金融、客户服务在内的四元业务格局。
去年远洋通过一系列项目出售，已经明确了退出三线城市的战略，未来远洋将专注于京沪等一线城市高端住宅市场。
“三年以后可能改善型需求将成为目标客户，剩下的改善型需求应该成为支撑楼市成交的主基调。”李明说，远洋地产在北京的住宅业务主要关注改善型需求。
以退为进
根据国家统计局资料显示，全年行业土地购置面积累计为3.34亿平方米，同比下降14%。与此同时，行业土地成交价款累计值达人民币10020亿元，同比增加1%。土地市场量跌价涨，一方面因为市场在更多核心区域退出了优质地块，同时也是房地产企业逐渐回归一二线城市拿地所致。
远洋地产也是其中的一员。在去年全线退出了三线城市。“如果按照集团土地储备价值来计算，一线城市的土地储备价值占到45%，二线城市土地储备价值50%，加起来95%，这是远洋地产去年关键的一个结构调整。”李明说。
李明称，去年远洋地产新增的土地储备是700万平方米，主要集中在北京和上海地区，但是远洋地产在去年也卖了600万平方米，2013年远洋地产在制定战略时，首先提出来的就是结构调整，比如土地储备结构的调整。
去年远洋地产竣工的楼面面积、竣工的可售楼面面积以及集团的土地储备都减少了7%左右，土地储备应占权益部分则减少了15%。除此之外，远洋地产在去年还出售了9个房地产项目，总土地储备约为460万平方米。
远洋地产在去年也交付了多个毛利相对较低的项目，比如秦皇岛的远洋·海世界、杭州的远洋·大河宸章及上海的远洋·香奈印象等，远洋地产称已经在去年底将这些低毛利项目剥离。据悉，目前远洋地产的三四线城市，仅有黄山的远洋桃花岛和中山的6个项目。
回归城市中心
“一线涨、二线有涨有跌、三四线跌。”这是李明对中国楼市的判断。但回归远洋地产回归一线城市，并不是跟进城市摊大饼式的拿地，而是选择回到城市中心。
在市场下行、销售业绩不理想、库存压力大的背景下，企业投资意愿下降，拿地的态度也趋于谨慎。2014年全年，全国房地产开发投资累计为人民币95036意愿，同比仅增长10.5%，该增速同比下降9.3%，创下近五年来的新低。房地产新开工面积累计值为17.96亿平方米，同比下降10.7%，其中住宅新开工面积为12.49亿平方米，同比下降14.4%。
“三年后改善性需求反而会支撑市场，未来主要聚焦城市核心地段。”远洋地产已经关注到一线核心城市和城市中心地带的棚改旧改和城中村改造，远洋地产现在就有几个在北京四五环之间的城中村改造项目。在武汉和深圳做城市改造项目，推进都比较顺利。
城市更新特点是开发周期相对长一些，成本相对不可控一些。李明认为，城市更新项目的开发周期长，但毛利率也很高，因为土地比较便宜，如果开发周期长而毛利率低，相信也不会有企业去参与城市改造项目。
金融战略关键：SPV基金
房地产金融业务将成为远洋地产的增长极。
远洋地产2014年协议销售总额增长12%突破400亿元，营业额则增加了四分之一达到389亿元。远洋地产去年利润增幅较小，仅微幅增长4%不到68亿元，净利润46亿元与2013年基本持平。
在远洋地产四元发展战略中，房地产金融业务占比也会达到20%。李明对此解释说，远洋地产的房地产金融与传的金融概念有所区别，并不是说远洋地产接下来会投资金融行业，而是利用金融工具和金融方法来拓展房地产业务。
远洋地产的金融战略是，一是利用盛洋投资间接布局海外地产；二是通过SPV基金实现远洋地产的轻资产战略。远洋地产持有盛洋投资69.74%股权。
在去年年底，远洋地产花39亿港元认购盛洋控股发行的3.13亿可换股优先股，将持股比例由70.15%升至92.38%，但因有锁定期，即5年内不会换成股权。一周后，它又将蔚都、光耀集团和盛伟投资等9个项目和北京远洋装饰公司，卖给盛洋投资旗下的SPV基金，套现28.24亿。
李明表示，这些已经售出的三四线城市项目，远洋地产会继续投入品牌和管理来运营，让远洋的资产变轻。“远洋地产五年内销售额目标是接近千亿，实现这一目标就要通过房地产金融手段，远洋地产的金融是协同主业发展的业务，利用房地产金融的手段改善公司的运营质量。”李明说。
