作为泛金融类产品，商业地产的“投融管退”四个环节构成一个完整闭环，每一环都少不了资本的身影。但在传统的中国商业地产模式中，资本仅在企业内部循环，这与欧美发达国家的商业地产游戏规则完全不同。
传统的中国商业地产发展中，出现过三种主要经营模式，即完全出售、混和持有、完全持有。
“完全出售”是指开发商将所拥有的经营性资产全部出售，并不参与经营，只为回笼资金。从实际操作上看，由于开发商无法保障物业出售后的运营情况，除了少数位置极佳项目因为各种机缘意外生存下来，其余项目经营效率普遍比较低下。目前该模式已逐渐被开发商放弃。
混和持有则指部分出售、节点持有(持有节点型主力店)。部分开发商为了保证招商及运营效果，选择持有节点型的主力店，以带动其余小商铺的销售。从实际效果上看，节点型主力店并不能带动小商铺的租赁。这样的模式再次复制时，投资者热情就会大大下降。而且节点型主力店的租金收益不高，资产回报率表现欠佳，导致物业在退出时面临着巨大挑战。
完全持有，即现金流滚资产模式，通过可售性物业的利润弥补持有物业的资金沉淀。这原本被证明十分成功的模式，一旦面临去化速度降低的市场现状，当现金流不再能滚出资产时，该模式也慢慢走向尽头。
在上述三种模式中，资本都属于企业内部循环，其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层，可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于，销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报，投资人当然先选择尽快回笼资金，而非将大量资本沉淀于经营性物业中。
当行业利润率下降，短钱成本又一再拉高时，借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下，“股权融资——大资管”时代呼之欲出。
什么是大资管?
大资管模式的核心特征是把资产管理方与投资方分离开来，类似于所有权和管理权相分离。通过私募股权的管理方法，以资产管理为纽带，极大程度地发挥各专业能力的集成和整合，为投资人创造更合理的回报。
“资产管理”包括代建、代运营、资本管理等多项内容，既可单独操作，也可融合实施。资管方的收益主要体现在代建费收入(投资额的3%-5%)、运营管理收入(租金的10%)、资本管理费收入(投资额的2%)以及退出收益(溢价的20%)等。
当然，资管方也可以选择成为投资人的一部分，如全球非常著名的Simon、Hines。可见，“大资管模式"”尽管被称为轻资产模式，但在实操过程中，其实是“半轻资产”模式。
另外，大资管模式主要考量的是资产管理规模，所以也叫“资产滚资产”模式，其组织特征是"有限合伙人"制度。
挑战
任何模式的建立，都伴随着革命与颠覆，并非一蹴而就。尽管大资管模式的成功在国外已有不少例证，但在中国市场环境下，仍面临不少挑战。当然，这也是个博弈的过程，挑战中也孕育着巨大的机遇。如果应对得当，此消彼长，未尝不是企业弯道超车的契机。
即便认识到大资管的优势，目前零售行业的不景气、零售地产过高的资产价格，直接导致资本方找不到合适的投资项目。大资管模式中平均6%的回报要求，在这样的情形下很难实现，这是投资方面遇到的难点。
商业地产资产还面临着极大的回调压力。目前来看，普遍偏高的资产价格经过未来几轮调整，可能将回归其应有价值，这样投资方预期的回报率更容易被满足。
