日前，金融街（相关干货）发布2014年业绩报告，营业收入约220.36亿元，同比增长10.83%；归属于上市公司股东的净利润约29.28亿元，同比微增1.24%。
地产与金融类公众号《地产金融视界》注意到，2014年金融街的销售签约额为130亿元，同比下跌42%；销售签约面积为60万平米，同比下滑30%。
金融街给出的解释是，2014年，商务地产销售签约额约为73.4 亿元，同比下降51%，主要原因是部分项目受前期手续制约未按计划达到销售条件、部分大客户决策周期较长影响销售签约；住宅销售签约额约为56.3 亿元，同比下降26%，主要原因是房地产市场整体下行、公司大户型产品去化较慢影响销售签约。
同时，《地产金融视界》发现，金融街的经营活动产生的现金流量净额已连续8年为负数，只能“举债度日”；且由于预售不及2013年，截止2014年12月31日，金融街的存货余额也增至近507亿元，占到总资产的近58%。
经营现金流净额连续8年为负
在发布2014年年报的同时，金融街也公布了2015年第一季度业绩预告，归属于上市公司股东的净利润约7.5亿元到8.4亿元，相较于2014年同期约2.68亿元，增长180%-230%。
乍一看，金融街2015年第一季度业绩“相当靓丽”，但《地产金融视界》注意到，主要原因为金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产产生公允价值变动收益，导致金融街当期净利润较去年同期增幅较大。
中国注册会计师、中央财经大学教授鲁桂华告诉《地产金融视界》，投资性房地产产生公允价值变动收益便不产生实质的现金流，也不会提高销售收入。
有意思的是，金融街的2015年第一季度业绩预告，只有盈利水平的预计，却没有营业收入的预计。
《地产金融视界》梳理发现，除了2008年为负，2009年到2014年，金融街的采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益，分别约为7.78亿、3.53亿、11.11亿、12.25亿、2.29亿和10.3亿元。
2014年，金融街盈利水平为29.28亿元，这意味着，金融街2014年有超过1/3的盈利是来自投资性房地产升值所致。这就导致在盈利水平持股走高的情况下，经营现金流量净额仍然为负。
2007年到2014年，金融街的经营活动产生的现金流净额分别为-8.13、-51.27、-15.71、-24.81、-22.26亿、-19.26亿、-29.06亿和-3.21亿元；同期，归属于上市公司股东的净利润分别约20.03亿、10.39亿、13.66亿、17.82亿、20.18亿、22.69亿、28.92亿和29.28亿元。
从以上数据就可以发现，金融街自身经营活动产生的现金流净额连续8年为负数，自身经营活动早已难以维持资金运转。
存货余额近507亿元
《地产金融视界》梳理发现，2007年到2014年，金融街的营业收入分别约41.14亿、55.95亿、62.32亿、81.1亿、96.37亿、172.34亿、198.83亿和220.36亿元，保持了连续7年增长的态势。
但与之同步的是，金融街的存货余额也“节节攀升”。从2007年到2014年，存货余额分别约63.93亿、109.25亿、185.5亿、284.52亿、318.63亿、376.79亿、427.9亿和506.51亿元，分别占同期总资产的40.92%、39.73%、43.8%、52.53%、53.35%、53.8%、56.25%和57.83%。
从以上数据可以发现，金融街的存货余额也保持了连续7年增长的势头，2014年存货余额同比增长逾18%。
纵观整个行业，2014年，全国商品房待售面积为6.22亿平方米，同比增加26%，占当年销售面积比重为52%，创历史新高。金融街方面也承认，房地产行业面临较大去库存压力。
但从自身角度看，2014年存货余额仍继续上涨，主要是因为2014年金融街预售情况恶化所致。2014年，金融街的销售签约额为130亿元，同比下滑42%；销售签约面积为60万平米，下跌幅度为30%。
金融街方面坦言，2014年，公司进入的北京、上海、天津、重庆、广州、惠州等城市商品房销售面积、商品房销售额同比分别下降7%、10%，其中，北京商品房销售面积、销售金额同比降幅均超20%。
2014年，金融街的预收账款为88.13亿元，相较于2013年119.35亿元，减少幅度超过26%；若以此为基准，2014年底金融街近507亿元存货余额，需要消化69个月【（507/88.13）*12】。若以2014年销售签约额130亿元为基准，需要消化46.8个月【（507/130）*12】。
在巨额存货压顶的情况下，金融街为了维持资金运转，不得不银行等金融机构加大融资力度，2014年筹资活动现金流净额为44.4亿元，相比于2013年5亿元，增幅为788.37%；金融街方面坦言，公司加大项目储备力度，债务融资规模增加。
截止2014年12月31日，金融街的短期借款、长期借款、一年内到期的非流动负债和其他应付款分别约5.3亿、258.25亿、120.03亿和48.51亿元，合计442.09亿元，相较于2013年底312.35亿元，增长41.54%。
