编者按：过去的十年，是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。
在这新旧十年交替之际，商产网特别策划“中国商业地产十年访谈”，对开发商、品牌商、服务机构等领军人物进行访谈，讲述对中国商业地产十年变迁的感悟，梳理行业发展脉络，分享行业发展经验。
本期采访嘉宾是北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军，拥有二十余年商业地产开发与运营经验，操作并参与商业项目近千万平米，在房地产开发管理、商业策划、建筑规划、招商推广、运营管理各方面拥有丰富经验和实际操作能力，朱友军以其独特的理解和丰富的实践经验，推动了中国商业地产的有序发展。
北京汉博商业管理股份有限公司董事长朱友军
万达改变了行业格局
2005年，中国商业是传统百货的天下，全国的购物中心不到一百家，且尚处于发展的雏形阶段。2014年，中国开业的购物中心数量已经达到5000家，在建项目达到5000多个。毋庸置疑，中国的商业地产经历了爆炸式的增长。
“原本传统百货占据销售业绩的榜首，后来购物中心的时代来临，万象城、大悦城、新光天地等商场营业额超过传统百货，这些标杆项目给中国带来了很强的引领作用。”回想中国商业地产的十年历程，朱友军如数家珍。
谈及中国商业地产，位居龙头位置的大连万达不可不提。朱友军说道：“大连万达作为一个粗放型的开发商，虽然它的发展战略是快速复制，但是它改变了整个行业的格局。”
他讲道，万达基本上是从商业地产中出生的，采取房地产的销售模式，通过销售获得现金，流向物业再到管理，由购物中心带来住宅、商业街的增值，整个房地产中其利润率最高。
“在这狂飚突进的十年，万达让老百姓认识、了解到购物中心的形式，起到很好的普及作用，但由于其体验感、空间感不够强，也启发了开发商下一步要怎样将项目做得更好。”
朱友军认为，在宏观经济上，由于中国人口规模大，国家正处于转型之中，出口和投资拉动驱动变成内需拉动，预计未来内需消费仍会进一步增长，按长期发展方向，宏观经济对购物中心发展利好。
“从中国的人口数量来讲，中国的商业地产总规模、总体量，其实还没有达到上限，但是局部的城市、地方由于受到政府规划的影响，出现了一部分供应量过剩。”
朱友军指出，目前国内商业地产井喷，一是由于政府在土地挂拍过程中，为提升国际化城市形象、增加长期税收等原因。二是，开发商缺乏商业地产项目开发经验，以做住宅的心态去经营商业，导致商业地产项目集中爆发。
“由现在开始，以后购物中心的供应量预计将会减速，商业是个持续运营的过程，中国的商业地产相当于十年的事情，用了两年时间来完成，所以市场一定会自我调整，教训这些它们。同时，局部城市出现了过度、过量的情况，使商业地产环境恶化，倒逼了这个行业的专业化，必须要认真做，对商业地产长远来看是好的。”
REITs将成为行业未来主流趋势
2014年9月30日，央行发布“四项规定”指出，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。2014年，中信证券“中信启航”产品、海印股份证券化产品在深交所交易，被看作是证券化破冰。
朱友军认为，目前国内资产证券化正在审批试点，市场出现的REITs产品还是定向性发行，被称为准REITs，但是未来REITs势必获得突破性进步。
“REITs在国外很普遍，购物中心可以通过REITs在资本市场上退出。中国的购物中心为什么很难往前走，最大的问题是流动性没有解决。比如说一个纯粹的物业，由于商业物业的租金回报率偏低，政府的扶持力度小，一些核心地段持有型物业只能通过贷款，而财务成本会越来越高，租金成本会越来越低，更出售不了，退出机制没有解决，进入了一个死循环。”
继而，他分析说，现在政府在REITs试点，相信很快会推出相应的政策。“国外的REITs比较成熟，但利息都普遍较低，投资收益率在3%左右。现在中国老百姓在投资市场上，通过基金就可获得6%左右的回报率，高投资收益可达到8%～10%。所以，REITs产品如果收益率太低就会失去吸引力。而中国的商业地产租金低，与市场价格相差很大。回报如果达不到，REITs拿什么产品去发行？”
朱友军认为，中国的REITs产品类型会从写字楼开始。“写字楼租金回报率相对高一些，如北京的写字楼回报率可达到8%，好的可达到10%。市场价格和它的租金是挂钩，未来很多一线城市的写字楼会成为REITs，而购物中心想发就相对有点难度，要么是非常成熟的物业，想通过这种方式退出，否则价格太低就很难成交。”
