短短数年间，商业地产巨头悉数到位、数十个综合体正在营建、上百座高楼拔地而起、国内外知名品牌一一落地……
“沈阳是个商业地产的重灾区。一些专门收购经营不善的大中型物业的机构，对沈阳的项目完全不感兴趣，连具体哪个物业都不关心，即便很便宜都不来看。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。
专业人士表示，大牌云集并不能化腐朽为神奇。沈阳商业地产过热、过量、过剩，这不是预警，而是现实。当地政府急于在形象上有作为，直接导致商业地产的“大跃进”。
商业开发急于要形象
沈阳商业地产开发，依照的并不是商业地产自身规律，而是政府的时间表。
商业地产的核心集聚区——金廊的开发，始于沈阳对区域中心城市形象的追求。
2003年，沈阳市基于城市发展的战略性要求，划地12平方公里，命名“金融国贸商务区”，即为沈阳城市CBD的雏形。
随后，又对整个城市发展空间进行了重新规划布局，2003年7月，推出《沈阳城市发展战略规划》。
新规划当中，沈阳城市CBD的开发被赋予更为宽泛的外延、更为炫目的概念和更为重要的使命，即开发建设“中央都市走廊”金廊,是国家区域中心城市、东北地区最大的国家化大都市——沈阳的城市发展战略中的核心概念。
彼时，官方称，建设金廊是沈阳成为名副其实的东北区域中心城市的必然要求。
金廊全长17公里，规划面积36.6平方公里，主轴在青年大街沿线。2007年，金廊向南北延伸至21公里。2008年再次延伸，全长达到了30公里，总占地面积75平方公里，跨越沈阳多个行政区。金廊规划建设项目共140项，规划建设总面积5253万平方米，总投资达2600多亿元。
2003年7月18日，沈阳市召开招商说明会，金廊开发建设拉开帷幕。说明会上外界获悉，金廊又称“黄金走廊”，招商方向以商业地产和公共服务建筑为主。
而2009年沈阳又提出“加快建设东北金融中心”的主张，沈阳争做东北区域金融中心的意图彰显。
为了推进金融中心核心功能区建设，沈阳还按照高标准制定开发区城市设计规划、加大对投资百亿元以上的沈阳国际金融中心、恒隆市府广场等重点在建项目的推进。
据当地媒体报道，以金廊南北长度30公里计算，金廊工程每一延长米的地段，就能吸引投资875万元，成为沈阳招商名副其实的“黄金走廊”。
2011年~2012年，沈阳加快金廊建设，因为2013年辽宁承办的第十二届全运会转眼即至。
“商业地产有自身的一个逻辑，而且这些逻辑和规律是必然会在市场上产生作用的，所以还是要尊重规律本身。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，政府主导下要求金廊快出形象、早出形象的“大跃进”式开发，对商业地产来说是一个悖论。
规划管理能力引质疑
“沈阳商业地产的规划布局，其专业性值得探讨。”王永平表示，沈阳市以市政建设的思路来规划布局商业地产。
王永平认为，从金廊来看，最初规划的17公里长，在一条主干道沿线布局一百多个商业项目，更多是为了城市形象的展示而非从真正的商业地产经营角度出发。沈阳的商业出问题，跟当地的好大喜功，对商业规律不了解有直接关系。
“长条形的布局本身不利于聚集人气，而各项目间‘公共汽车站’式的摆放方式暴露了规划的不专业性。”王永平表示，金廊上的项目定位几乎一样，即无互补性也无联动性，项目间距离多为1公里左右。有些项目距离较近，但相互间上没有连廊、下没有通道，各项目间相互隔离，没有联动。
“青年大街全线几乎没有可以左转的路口，严重地阻碍了车流人流的互动沟通。”沈阳福融开发总经理查洪彦认同这一观点，他认为，金廊青年大街的交通规划方案是硬伤。而且金廊两侧片区住宅量不够因此也难聚集人气。
“很多综合体是围绕交通的动线节点来展开的，而不是说先弄综合体后补交通。”陈晟表示。
“很多问题比如连廊问题，香港铜锣湾、中环都做得很好，可以借鉴，这本来应该是后发的优势，沈阳在前期规划之初就可以解决掉的问题，还要在隐患大面积爆发之后再修修补补。”陈晟认为，这也是规划存在的问题之一。
