孙宏伟：主持人好，网友好。
主持人凌立：北京新永外文化用品商城这个项目大家都已经很了解了，是以经营文化用品为主的商业项目，那目前项目已经进行到什么阶段，请孙总为网友介绍一下。
孙宏伟：项目从建设方面来讲已经到了全面封顶，正在做内部的设备安装还有内部装修工作，招商完成70%接近80%，销售确实比较好。这是主要的情况。
主持人凌立：销售这方面似乎是目前基本售謦了，接下来的工作是招商，招商方面的情况能否为我们具体介绍一下？
孙宏伟：现在我们商城地下一层到地上四层一共是五层，地下一层做华北地区最大的纸业交易市场，地下一层基本招满。地上一层二层主要是做传统的文化用品，三层是礼品，这三层将近70%招商出去了，四层提出新一点的概念，做IT行业，中关村这边主要是IT为先导的，在南城这方面比较薄弱一些，南城有很大这方面的需求，我们在四楼做这样一个行业，这里面也有大客户正在洽谈，现在招商基本完成40%50%，包括电脑、电脑耗材。
主持人凌立：主要以耗材为主还是以品牌为主？
孙宏伟：以耗材和部分品牌。
主持人凌立：我们一般提到IT产业，大家很自觉可能想到中关村，朝外那边有百脑汇，东边人可能会往那边去，但是南城在这方面还是比较欠缺的。当时是怎么考虑到在这么一个主要经营文化用品的项目拿出一层的面积来做IT部分？
孙宏伟：其实文化用品来说，我们研究文化用品包括两大类，一大类主要是传统的文化办公用品，还有一大类应该属于OA产品，复印机、打印机等等这样现代化的办公设备。实际上这些跟IT都有很密切的关系，包括电脑、日常耗材，各个地区的需要都是比较大的。我们调查发现，实际上南城有很大的需求量，但是在南城这方面的供应非常少，大家跑到中关村，买一个比较常用的硒鼓等等都要跑到中关村，我们认为这方面的需求还是很旺盛的，也算是弥补这个商圈里面的空白点。
主持人凌立：就是说这个文化用品的概念不单单是传统意义上例如纸、笔那样的办公用品，也包括了现代的办公用品，比如像打印机、中小企业办公用品。
我们知道新永外文化商城位于木樨园商圈，木樨园商圈可以说是北京著名的批发市场，关于商圈的现状还有目前的发展是否可以为我们介绍一下？
孙宏伟：木樨园商圈在北京通常叫第五商圈，主要是以服装、文化办公用品、小商品、玩具为主，现在在这个商圈里又兴建了新建的服装商城还有北京国际玩具城以及新永外文化商城，它的发展在这两年来讲非常迅速，营业额据我了解应该在北京地区也是比较高的，第五商圈的营业额在去年达到一千亿人民币，文化用品占了10%，大概是一百亿人民币的交易额。而且在这个商圈从政府规划叫永外板块，政府的白皮书里面曾经提到，永外板块大力兴建，北京办的特色街，其中两条特色街都在永外地区，就是在木樨园商圈。一条是我们的文化用品特色街，另外是旅游休闲用品特色街，这两条街在08年奥运会之前建成。我们这条街在整个特色街里面又是最早最快实现的，我们的项目正利于这个街的核心地带。
主持人凌立：文化用品街除了像北京新永外文化用品商城这个项目以外，有没有后来的新项目？
孙宏伟：目前暂时还没有，只有我们这一家。我们也属于产权式商铺的商城，目前在这条街上只有我们这一家。
主持人凌立：其他还是比较老的批发市场的形式？
孙宏伟：对。
主持人凌立：作为这条街可以说是以后算是标志性的建筑了，您认为新永外文化用品商城的出现，能为这个商圈带来什么比较新的活力吗？
孙宏伟：首先我觉得从我们商城的经营模式上的提升，我们一直在强调这个商城是升级版的概念，从经营模式上改变了传统的模式，包括我们引入了网络直销，还有物流配送，还有连锁经营等等环节。首先应该是从经营模式上的改变。第二，从经营环境上的改变，我们的商城无论是硬件设施还是管理水平都比原来的商城强很多。我们的商城包括在里面的铺位格局也是经过科学设计的，我们觉得在整体方面跟老的商城是一个更新是一个改变。我一直在讲，商业格局上是对它业态的丰富，对整体品位的提升，而且这个商圈也能够使原来想进到永外地区来做文化办公用品生意的人多了一个机会，原来很多人想进来是进不来的，没有地方，没有经营场所。
主持人凌立：一方面对原有的地区起到提升的作用，另外一方面提高这个场所给以前不是从事这个产业的人，让他们有机会进到这个地方来从事这个产业。目前这边的销售情况来讲，是以原来在这块经营的人购买为主，还是以后进入的人购买为主？
孙宏伟：这个比例是一半对一半的比例，包括很多外埠的人，还有一部分投资的人。招商有一部分有新的厂家、新的品牌进来，原来进不到这个区域，现在有了一个新的商品文化商城，他们也进来，完善了整个业态，丰富了品种。
主持人凌立：我们这个项目比较新，各方面的配套比较好，租金会相对于以前老的项目是不是会贵一点？
孙宏伟：在招商的过程当中，租金跟老的项目相比基本持平。
主持人凌立：如果这样的话，对于新老客户来说都是非常好的消息，因为可以到配套各方面都更好的地方去。刚才您介绍购买这个项目还有一部分是投资者，他们当初选择这个项目的时候看中的是什么？
孙宏伟：我觉得看中这个项目应该是这个地段，也就是它的发展前景。以前我讲到过对于商业地产应该看到它的发展前景，是不是处在成熟的商圈。现在很多的商业项目处的商圈分成两大类，一大类是成熟商圈，一大类是非成熟商圈，成熟商圈这样的项目现在实际上越来越难，越来越少，多数都是在一些新的商圈里面。成熟商圈实际上属于一种保证，对日后的经营做足了赚钱的保证，很多客户产权式的商城只有这一个，经营文化用品的商城只有北京这么一个地区，这就是近似于垄断的一种独享的形式，将来的前景是非常好的。里面的一些投资者也是看到这些，我们的售楼处有的客户当天来看当天订当天签约当天付款，有这样的情况。
主持人凌立：对于这部分人来讲，投资人是讲究回报的，他的回报是通过什么来保证的？
孙宏伟：通过两种形式，一个是代理经营，取得一个固定的稳定的投资回报。还有一种是靠自己经营，我们前期提供三年代理经营的方式，为什么提供三年？这一点上对于客户来说，他们都是非常愿意这么做的，作为一个商城来说有两到三年的维护期，维护期以后租金增长非常快。实际我们在三年给客户一个保证，三年以后我想很多客户更愿意自己来出租，这样比原来的固定收益多得多，很多客户将来愿意这么做。如果这些客户觉得有一定风险或者不愿意这么做比较麻烦的话，我们还可以提供更长久的合作模式。
主持人凌立：选择形式还是依照客户自己的需求来定的？
孙宏伟：对。
主持人凌立：据我所知新永外文化用品商城有一部分是开发商在自己经营，关于这部分的情况能否给我们介绍一下？
孙宏伟：四层的IT，包括一部分纸业市场，还包括中间的礼品层等等这部分都是我们自己经营的。
主持人凌立：自己经营无非是看中以后比较长期的稳定回报才会自己来持有，一步步获得更高的回报，同时对投资者增加了信心，因为开发商自己也在这里面持有一部分。那么后期的经营管理这方面目前计划怎么来做？
孙宏伟：经营管理公司希望自己来经营，我们已经在很早以前成立针对这个商城的经营管理公司，并且聘请了一些专业的人包括一些外籍的经营管理人员，现在我们的经营公司正在运作，包括这个经营公司对于商场的整个格局从人员真已经组建了将近一百人的经营班子，正在开始运作，很快后期会接手商城的整个运作工作。
主持人凌立：由开发商组建的公司进行统一经营管理，以保证业态是吗？
孙宏伟：对。
主持人凌立：我们今年看到国家政府方面对于房地产方面出台了一系列措施规范市场，但是可能在调控之下反而我们看到一些项目似乎并没有受到政策的影响，比如新永外文化用品商城，销售非常好，而且招商工作进展也是相当顺利。您怎么看待国家的调控？对商业地产会产生影响吗？
孙宏伟：我觉得对商业地产包括整个地产的影响是肯定会产生的，但是这种影响是正面的，实际上国家的一些做法也是在规范市场的行为，防止一些无序竞争、不良竞争。这些规范行为对于消费者来说都是有利的，那些比较正式的经营的比较好的，运作比较良好的项目还是会受到国家政策的保护。我觉得这些政策的订立是针对不太好的，对好的还是有利的，目的是规范市场。我们这个项目没有做国家不允许做的事情，没有做到国家要整顿规范的内容，实际对于我们来说是健康有利的，也是我们在调控期间实际上包括在地产销售的淡季取得相对来说比较好的销售业绩，包括招商也有很好的效果，我觉得这也是原因之一。
主持人凌立：刚才一开始我们提到这个项目到了封顶的阶段，具体入住时间是什么时候？
孙宏伟：整个商城部分今年年底开业。
主持人凌立：这个项目还有一部分是住宅配套，这个方面给我们介绍一下，现在新永外这个项目位于三环以内，目前可以说三环以内的住宅项目也是非常稀缺炙手可热的资源。住宅是对外销售还是主要作为商城的配套？
孙宏伟：我们的住宅主要是作为一个商城配套，当时考虑商城的人也有居住、办公和仓储的需求，当时对于一个住宅户型的设计主要是考虑到这些，基本都是小户型为主。现在的销售主要是给商城内的业主，在二三环内，商业住宅的受来说实际上我们的住宅销售价格应该说是非常低的，非常合理的。我们的价格平均在70007500元之间，我们不想在住宅方面挣多少钱，盈利空间还是要让给经营者，让他们在以后的经营当中有良性的发展。
主持人凌立：主要是面向购买商城的经营者？
孙宏伟：对。
主持人凌立：有对外销售的部分吗？
孙宏伟：很少的一部分，现在住宅已经非常非常少了。
主持人凌立：这个项目也是物流批发类的项目，对于项目本身的结构、经营设计会有一些比较高的要求，当时新永外文化用品商城在前期规划怎么考虑到更适合这种业态呢？
孙宏伟：我们的商城在前期用了将近四个月的时间做设计调整，实际上用两个月的时间把设计做完，还有两个多月将近三个月做设计。我们的定位实际上是商场化的市场，不是通常意义上的市场，通常意义属于杂乱无章的商户林立的情况，里面还要增加一些购物环境，我们定位实际是商场式的市场，这样一个定位。包括客户的物流、运输、承重、景观应该讲是非常完善的考虑，这些也都在设计当中去体现出来。有些客户到了我们那儿听销售人员的介绍，可能会更多了解这一点，能够有更多的感受，他们感受之后的选择会很快很明确的。现在客户到访的成交率已经超过50%的原因也是这一点。
主持人凌立：现在提到比较多的是体验式商业，顾客在购买东西的时候除了能享受到购物时的愉悦感觉，更多还有像商场本身的设计或者建筑给他带来一个非常快乐的过程，新永外是不是当初设计的时候也考虑到这系因素？
孙宏伟：是的，考虑来说相对比较完整，包括餐饮配套，包括银行等等，包括会所，包括客户的洽谈区都设计到，尽可能使功能比较完善。消费者既能够有一个购物环境，能够选种合适的商品，而且还能拿到比较低的价格，这样商户将来在市场上会有很强的竞争力。
主持人凌立：不单纯是一个批发商场，还融入像购物中心的理念在里面。这个项目在交通上，本身带有仓库之类的配套，这个项目在前期运作时怎么考虑的？
孙宏伟：仓储考虑到了，在商城的北侧有大的仓储区域，我们的目的是实现仓储跟经营的分开，但是又实现它们之间有机的结合，使它们之间互相搭配得很好，但是又不至于互相干扰。
主持人凌立：批发其实对于交通的要求是非常高的，因为要大量进货、出货，北京市的批发市场大家的印象很远，都是在五环以外，但是新永外商城这个项目位于二三环之内，交通方面是否有自己的优势？
孙宏伟：在交通方面它的优势非常明显，政府在大力改造南城，南城的发展速度在几个城区的发展速度当中是最快的，亚洲最大的火车站、客运站，南站离我们的商城非常非常近，包括周边的两条地铁线都从商城的左右两侧经过，还有周边大量的公共汽车、交通等等，交通是非常便利的。政府规定一般的商城批发市场在四环以外，我们这个项目立项比较早，我们一直在提这个项目是这个区域内唯一一个或者最后一个产权式的商铺，具有批发业态的商城。
主持人凌立：做批发可能会有一些物流或者配送方面的问题，在后期经营当中可能会遇到一些问题，这方面怎么来保证的？
孙宏伟：我们有专门的物流配送中心，有专门配送的物流团队，不光是物流还要强调配送的概念。客户要给你的消费者送货的话，都可以通过物流配送团队完成。
主持人凌立：把商城后期方方面面的经营都考虑到了，接下来有什么计划？您刚才介绍已经销售差不多了，招商也挺顺利的，接下来的计划是什么？
孙宏伟：我们内部格局有一个最后的检查，包括设计方面最后的检查，施工正在紧张进行，年底开业应该是能够进行，11月30号交工，达到这样一个水平，部分铺位可以销售，已经租出去的铺位可以销售一部分，最终实现40%的自持，这是销售层面来讲。招商我们还在努力做，商城的经营要靠良好的商户支撑，我们提出一个理念，现在的招商要完成120%，有的客户可能不太理解，达到120%之后才能对商铺做一个好的选择，避免鱼龙混杂的商铺进入到商城，对其它商户的经营有影响。我们的招商工作还会再进一步做得更好，这是商城后期基本的想法，下面还要做一些工作。
主持人凌立：不光是招满为止，而是多出一定的比例可以供选择，挑选出比较好的商户。目前已经确定入住的商户是否可以跟我们透露一些？
孙宏伟：我能说到的国内一些在文化办公用品行业内很大的商铺都已经进驻了。
主持人凌立：刚才提到这个项目在配套方面也是做得很到位，刚刚提到银行、会所，各方面的考虑很全面，配套的情况能否介绍一下？
孙宏伟：中央广播系统在我们商城都是一应俱全的，还有对人性化居住上面的配套，我们在屋顶有一个几千平米的空中花园，这是值得一提的，这是目前北京的商城都没有的配套。这些商户在工作之余，可以在屋顶花园享受一下休闲的环境，大家可以互相交流一下，这个配套应该更多提一下，商城的电梯是自动的电梯、扶梯，包括货梯都是一应俱全的。
主持人凌立：空中花园是商城里面很少见的，这样是不是会牺牲一些面积？
孙宏伟：在屋顶做，牺牲一定的面积，包括增加一定的投入，我们设计的时候有一些重点也在于空中花园的设计上，希望设计得最好最漂亮。据我所知，这个面积的空中花园在北京我们是最大的。
主持人凌立：当时处于什么考虑做这样一个空中花园？一般提到空中花园都会想起比较高档的住宅或者是有的写字楼会有，但是像商业地产项目地方很罕见，当时怎么考虑的？
孙宏伟：我们下面是商业、住宅，商业经营的客户也是购买我们住宅的人，他们之间也需要一个互相的交流，需要在工作之余有一个放松的环境。我们的住宅是以五层为起点的，五层为住宅第一层，当时考虑在周边没有太大太好的空间可以利用起来，给客户提供放松休闲的环境，我们考虑到屋顶的平台。拿屋顶的平台做深入的花园，商户可以在上面交流，有一些商户可能比较忙，一天没有几天的休息时间，去北京其它地方逛一下的时间可能比较少，我们想到要尽量在这个环境使他生活的功能和经营的功能尽可能完善，尽可能丰富，在这个区域内基本上满足他所有的功能。当时是针对这个出发点去设计这个空中花园的。
主持人凌立：还是考虑到为购买商业或者是住宅的群体提供配套。刚才您提到目前这个项目还有一部分的铺位可以出售，这些铺位位于几层，这方面的信息请介绍一下给我们的网友，大家对这个项目很感兴趣，一个是地理位置非常优越，另外投资前景比较看好，一部分人想购买这个项目，希望这方面能够介绍一下。
孙宏伟：还有一部分铺位分布于一层、二层、三层，一层可供选择比较好点的铺位已经不多了，主要是在二层有选择余地。二层的铺位多数招商完成，客户决定要进驻，我们实际是以带租约的销售来做的。
主持人凌立：就是说购买之后能够直接享受到丰厚的租金回报。那目前商铺价格大概是多少？
孙宏伟：价格在每平米两万左右。
主持人凌立：这个价格在商业地产项目当中，尤其一个二三环之间的项目，还是非常具有有吸引力的。中关村的一些商铺最贵的时候炒到10万以上，非常昂贵。
时间关系我们今天的访谈差不多过要结束了，今天非常感谢孙总跟我们聊了这么多新永外商城的硬件设施以及招商商业情况，最后请孙总为我们描述一下您心目中北京新永外商城未来的发展是什么样的。
孙宏伟：我认为北京新永外商城将来开业以后能够完全实现我们当初的预期目标，达到真正的升级版的概念，完全完善这里面的经营模式、经营格局，包括引入配套的物流、网络的直销、网络结算，我认为应该在以后会使南城的文化用品起旗舰店的作用。
主持人凌立：我们非常高兴看到有这么一个项目的出现能够带动北京整个南部地区商业地产的发展，在这里预祝这个项目取得成功，最后非常感谢孙总作客焦点商铺网，也谢谢各位网友的参与，谢谢大家！
新永外不再是狭隘的地域概念，而是高新文产业的代名词和独具特色的文化品牌。
未来的新永外文化商城，是以经营文化用品为主线；以应用创新成果为体现；以知识传播与转化为课题；以高科技文化商品流通为血液；以望眼世界、服务全球为方向；以价值的最终实现为动力，与时俱进、充满生机、蓬勃向上、繁荣兴旺的大型综合文化商务交流场所。
项目位于南二环南三环之间的核心位置北京南中轴线的永外大街沙子口，坐北朝南，三面临街。本项目与永外城、百荣、大红门、天雅等商业项目相连，形成了一条消费黄金路线。
作为北京最著名的综合性批发市场，木樨园商圈是中国出现最早的专业批发市场。客户的认知度非常高，商业的氛围浓厚，商圈成熟。自成一体。随着商业市场的不断细分，新兴业态的出现，各类专业市场在商业市场中占有率不断增加，新永外文化用品市场的出现将极大的活跃了该地区的商业氛围。永外商圈文化用品批发交易量巨大，占据了北京市场百分之九十以上的份额。而且覆盖了整个华北地区、东北、内蒙等地。其区域垄断地位的可替代性几乎为零。
目前在木樨园商业分割中，沙子口地区本身是一个著名的文化用品集散地，每年文化用品交易额达到100亿元人民币。北京地区90%的文化用品出自于这里，政府已经决定将沙子口革新南路建成北京唯一的文化用品特色街金街。这里汇聚了全国著名的文化办公用品品牌，并将成为华北地区文化用品交易基地。新永外商城就位于这条街上。
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