旭辉地产如何保持40%的增长率?轻资产上下功夫!

   2015-04-16 21世纪经济报道3990

  在中型房企中,旭辉地产堪称一匹黑马,自2012年开始连续3年实现40%以上的复合增长率。

  新政之后,旭辉也反应迅速,这家房企旗下的一些项目已经涨价。

  与此同时,旭辉董事局主席林中更抛出“在500亿实现之前,我们都将保持每年40%的复合增长率;500亿之后,就要降增长率”的言论。按照旭辉的财务模型,战略核心是持续的、稳定的、有质量的增长,其实就是把增长率、负债率、利润率三个关系处理好。

  克而瑞研究中心指出,2014年上半年,旭辉借助“微销宝”保证全年业绩的完成率,并且管理层提出将在“增长率、负债率、利润率”三者之间保持平衡。从目前来看,企业财务稳健,销售增长目标已适当放缓,接下来的主要工作势必是争取提高盈利能力。

  2014年,旭辉实现212亿元销售目标,2015年则定出了保守的250亿元目标。根据林中的透露,尽管在冲刺500亿销售规模,但旭辉现阶段正以快速和轻资产运作为目标,以提高盈利能力为首要任务。

  40%复合增长率

  在历经几年的高速增长后,旭辉在利润率、互联网创新营销、小股操盘等各方面加速,力求做到公司资金结构与产品发展协调。

  城市布局、产品结构、销售策略、价格策略等是旭辉认为能完成销售任务和保证复合增长率的基础。

  然而,根据克而瑞研究中心的分析,就盈利能力来看,H股房企毛利率平均在30%,净利率平均在20%。以旭辉2014年年报数据显示,旭辉毛利率25.9%,净利率12.4%,两者均低于行业平均水平,这说明该公司的盈利能力表现一般。主要由于其土地来源都是公开市场,很少有毛利率50%以上的项目,而在未来这种局面较难改善。

  不过值得一提的是,在所有人都担心房企盈利能力面临下降的背景下,2014年旭辉的盈利指标下调幅度却在可控范围,尤其是在扣除投资物业公允价值变动后,其核心净利率仅下降1.2个百分点。

  在土地成本无法下降的情况下,旭辉正努力倒逼其他方面的成本,例如营销成本、行政管理成本,两大成本费用率同比下降了1.4%。

  从债务情况来看,将永续债作为债务计入,企业的净负债率为67%,就60%~70%的安全红线而言,旭辉的债务杠杆适中,财务风险处于可控范围内。

  轻资产上下功夫

  目前旭辉距离千亿还有较大的成长空间,所以林中认为旭辉还没那么快触及成长的天花板。但在规模增长的过程中,旭辉非常看重利润的同步增长,因为企业没有利润是不可持续的。

  林中指出,今年市场的三个核心因素是利好的政策会不断释放、供求关系会得到改善、需求进一步开放。

  林中认为,一二线城市过高的库存供应将得到消化。其中库存去化周期会回到12个月,供求比也会接近1、0.9这种比较健康的水平。

  旭辉对利润率的追求稳中有升,“在这个行业未来几年压力很大的时候,我能保持住我们现有的利润率,以此为基础逐步的提升,因为利润率提升对一个企业来说它需要一个周期,不断提升自己的能力。”林中认为,利润率需要一个较长时间的周期来体现,比如说,现在拿地到体现这个地的利润都要三年,估计两三年以后我们可以看得到利润比现在的会提升一点。

  不过,在林中看来,未来利润率提升到15%就是一个瓶颈,这条红线很难超越。

  利润少了,就得在别处找回来。林中透露,旭辉未来会在轻资产上下功夫,“轻资产、重经营、大资管、金融化、移动互联网、社区增值服务……”林中举例,包括如何去优化旭辉的产业链。

反对 0举报 0 收藏 0 打赏 0评论 0

网络用户

305311

文章

399

阅读量

资讯分类

关注商产网公众号

查看品牌拓展电话