记者从万达集团获悉,万达集团董事长王健林4月15日在深交所演讲时表示,“万达商业将去房地产化”,“可能5年以后,万达广场将没有重资产项目,完全轻资产化”
“中国房地产已经走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去。”万达集团董事长王健林4月15日在深交所演讲时表示,因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。虽然重资产模式还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产,去房地产化。
“我们定了一个目标,5年内把万达拥有的规划为7000万平方米的销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。”王健林表示,这意味着5年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。
“生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事”,王健林直言,万达要在5年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手,万达要挖更宽更深的护城河。
值得注意的是,有接近万达人士向记者表示,王健林一直对万达商业的股价表现不甚满意,此时首次对外剖析万达轻资产化战略目标,也有提振股价之意。
“做轻资产为加快发展步伐”
“重资产模式虽然还能发展,但难度在加大。要快速扩大规模,就要转型轻资产。”王健林如是表示。
事实上,今年1月份万达已经迈出了轻资产化的一步,与4家投资机构合作,4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场,万达商业只负责建设和管理。但按照王健林的目标设计,这只是万达轻资产化的开始,“做轻资产是为了加快发展步伐”。
“今年底万达开业的广场将达到135个,规模全球第一,足够大。”但王健林认为,“对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。”
不过,从扩张规模角度出发,万达落地的项目并未全力集中于房价租金高的一、二线城市,反而大有发展中小城市之意,这一度让业内分析师表示不解。
“这是对不动产理解不深,不动产最核心的指标不是房价和单位平方米租金的高低,而是租金回报比。从租金回报比看,一、二线城市项目甚至可能不如三、四线城市项目,因为一、二线城市项目地价更贵、投资更大。”王健林称,重资产主要看房价,销售利润高才能投资,轻资产因为是纯投资不销售,不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。仅从万达院线的收入数据分析,70%以上的增长来自三、四线城市,而且投资回报率并不低于大城市,这是万达发展的好机会。
除此之外,王健林也从财务角度算了一笔账。他表示,从财务上看,轻资产回报也很好,两个轻资产店的管理收入总利润也相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿元租金,万达可以分到7000万元租金。一个标准的重资产店平均也是1亿元租金,扣除管理成本,再扣掉税,财务利润两者收入基本相当。
值得注意的是,在王健林的轻资产化战略中,他更看重万达商业轻资产化后产生的边际效应。其表示,拿深交所上市的万达院线来说,它的影城多数开在万达广场里,万达商业地产发展速度快,院线发展速度就快。万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。