房地产市场正在深刻变化，掌握大量资源及专业运营成为商业地产差异化竞争胜出的关键。在信基集团沈阳信基房地产开发有限公司开发的沈阳信基城首期“信基家居博览中心”和“信基沙溪酒店用品博览城”盛大开业后的3月31日，中国房地产报记者就“开发、招商、运营”等问题，专访了信基集团沈阳信基房地产开发有限公司总经理张恒秋。他认为：“做商业地产，实力与专业真的是缺一不可。”
定位准了才有地位
记者：信基被誉为华南商业地产领军企业，集团投资建设的沈阳信基城，目前的开发、招商情况如何？是否达到预期的目标？
张恒秋：沈阳信基城项目占地430亩，总建筑面积60万平方米，总投资45亿元。项目总体规划8大国际功能主题区，是集商贸、购物、展览、商务、物流、酒店、培训、居住、餐饮等功能于一体的商贸综合体。我们将把它建成东北亚唯一主题中央商贸区，一站式家具、建材、酒店用品、软装饰品博览采购中心，建成后将成为东北亚酒店、家居用品总部基地。
沈阳信基城首期开发25万平方米，由“信基家居博览中心”和“信基沙溪酒店用品博览城”两大组团构成。目前，这两大专业市场的建设和招商工作已经完成，2014年11月试运营，2015年3月28日正式开业，经营状况良好。沈阳信基城二期计划开发酒店用品配套商场、购物中心、酒店等。
记者：在沈阳已有多家家居和酒店用品大卖场，沈阳信基城首期开发的是“家居博览中心”和“酒店用品博览城”两大组团，这是基于怎样的考虑？
张恒秋：先说15万平方米的信基家居博览中心吧，我们给它的定位是：整体高中端。
首先，沈阳沈北区域以高端住宅（别墅、洋房）为主，以改善性为主要需求；家具市场潜力巨大；同时，沈北新区也缺少一个大型专业化国际家居卖场。
其次，从区域整体发展来看，沈北新区已经升级为国家级经济开发区；经济、人文、交通等方面都发展迅猛，得到国家高度重视和大力扶持，世界500强企业相继进驻，我们可以与之共同发展。
第三，纵观沈阳市家具专业市场，多以“自有品牌+超市化管理”为主体经营模式，战略上多以价格战为主，缺少国际品牌及专业化管理团队。
而10万平方米的信基沙溪酒店用品博览城，我们将它定位成酒店用品专业市场，主要是基于以下三个方面的考虑：
第一，信基集团在酒店用品行业有强大的市场占有率，以及“信基沙溪”品牌影响力和号召力。
第二，“信基沙溪酒店用品博览城” 是全球酒店用品龙头市场，也是东北地区最大的酒店用品采购基地，稳居沈阳，辐射东北亚。
第三，以品牌实力抢占东北地区空白市场，以品牌号召力吸引商家，以17年专业市场运营经验做强做大市场，确保旺场无忧。
零售商场已出现危机
记者：“信基城”模式是一种怎样的商业地产运营模式？目前在全国的拓展情况如何？
张恒秋：信基城是以专业市场为切入点，通过专业市场带动产业聚集、产业融合、产业升级，从而带动整个产业的共同发展。
作为全国酒店用品协会的会长单位，信基集团致力于整合全国酒店用品行业的资源，加大酒店用品行业与旅游、餐饮、家居等行业的深入对接，同时通过专业市场运营、会展经济、国际贸易等形式带动整个酒店用品行业冲破市场瓶颈，共同繁荣，共同发展。
目前信基集团已全面启动“6城1心”战略，以广州、沈阳、成都、武汉、南通、北京为核心，建设6大总部基地，发展32大城市业务版图。
记者：你认为商业地产成功的关键是什么？沈阳信基城的优势有哪些？
张恒秋：我们认为商业地产成功的关键在于把握资源和专业运营，只有强大的资源渠道才能有充足的空间遴选合适的商品品类，形成有特色有竞争力的专业市场，专业的运营团队才能给参与者信心，从而获得强大的行业号召力。
沈阳信基城的优势表现在：信基集团是中国酒店用品协会的会长单位，协会上千家厂商就是公司强大的资源基础；同时，信基集团从1998年就开始运营酒店用品市场，17年来锻炼出一个非常专业的运营团队，“信基沙溪酒店用品”是行业内当之无愧的第一品牌。
另外，沈阳信基城一站式开发、运营、管理，全部物业自持，商家无后顾之忧；3000多个采购商、供应商、服务商跨域联盟；市场、会展、国贸、电子商务、国家级行业协会等全产业链聚合发展。
尤其值得一提的是，沈阳信基城项目周边已有多个商业项目建设、立项，拥有专业市场、购物广场、商业街、住宅配套商业等多种业态，为信基城提供了良好的市场消费环境。未来片区将形成多业态组合的商业集群，市场影响力逐步扩大。联手雅居乐、碧桂园、亚泰集团、龙湖地产、华强地产、东北总部基地等中国知名房企，共同打造沈北新城。
记者：“信基城”模式在沈阳信基城的具体运营中进行了怎样的调整？你们怎样规避产品同质化现象？
张恒秋：目前，沈阳地区的酒店用品行业还处于粗犷发展时期，产品低端重复，缺少品牌意识。针对沈阳市场现状，信基集团在信基城一期的品类规划中做出针对性调整，对于有潜力有基础的厂家、商家，在招商及租赁政策上做出倾斜，争取通过几年时间的运营，让沈阳市场能够出现更多有实力、有品牌的行业参与者。
记者：你如何认知目前商业地产发展现状？
张恒秋：商业地产中，最容易入门的就是购物中心类零售商场，由于服饰、日化、珠宝、家电等商业资源信息日趋透明，招商团队日趋专业，而且购物中心的建设历来迎合地方政府的政绩需求，越来越多的资本投入其中，在全国很多城市例如沈阳，零售类商业已经出现过剩情况。尤其近几年来随着电商产业的兴起，零售商业受到剧烈冲击，现在大多数零售商场的运营已经出现较大危机。
而作为商业地产的细分子类，专业市场则出现了差异化发展的势头。一方面，各地都在纷纷推出各种超级大市场，动辄上千亩、上百万平方米的专业市场扎堆投入市场；一方面，有的市场人财两旺，极受投资者热捧，有的市场却门可罗雀，亏损、破产之声不绝于耳。实际上，既然是专业市场，最为核心的东西往往被政府和投资者忽略，譬如“专业”和“运营”。实际上，任何一个成功的商业卖场，无不是经过数年的积累，在激烈的市场竞争中形成了自身核心竞争力，经过残酷的市场规则洗练后得以胜出的。不是专精于某一领域，没有丰富的运营经验，仅靠大投资是绝无可能经营好一个专业市场的，目前很多地区一推出就受到市场冷落的各种钢材、汽配、家装等市场就是佐证。
记者：继沈阳信基城之后，信基集团对信基城在东北地区的拓展战略有怎样的思路？
张恒秋：沈阳信基城在扎根于区域中心市场运营的同时，还将放眼东北，并以沈阳为中心，建立由区域中心到三级城市乃至县乡的酒店用品营销网络，以点带面带动泛东北区域酒店用品行业的共同繁荣发展。我们是中国酒店用品协会的会长单位，协会上千家厂商就是公司强大的资源基础，17年来锻炼出一个非常专业的运营团队。
