华润置地（相关干货）在央企里资历老、发展稳健，是香港蓝筹之一，今年4月华润北京大区史无前例的举行了一个盛大的小清新“城市之光”品牌发布会，北京地区亮相了众多新项目，也公开了今年华润北京的销售目标是百亿元。
4月20日，小记来到华润北京总部约采华润置地副总裁、北京大区总经理蒋智生。
他今年最怕的事情的是什么？你猜。
关于华润置地：
2014年签约销售额692.1亿元，签约面积为660万平方米，同比分别增长4.4%及14.2%。
2014年新增土储计容面积842万平方米，2014年底总土地储备达4004.41万平方米。
2015年预定的销售目标定为780亿元，同比增长14%，北京大区要突破百亿元。
关于华润置地北京大区：
北京大区包括北京、天津、唐山、郑州、秦皇岛、石家庄。2015年销售物业目标百亿元，投资物业租金收入目标10亿元。
蒋智生谈今年华润北京怎么过关？
谈今年华润打法：嘴张得更大，产品更多元
Q：今年营销上怎么打？
A：今年推出的产品比较多元，多元是现在规避市场风险的最好办法。之前我感慨我们的产品有点“一元论”，户型大、总价都较高，我们在内部也需要重新做一次梳理。
今年年底前我们打算开卖的南四环的白盆窑项目华润城，推自住房部分，29000元/平米，80平米、88平米两居为主，240多万元的产品，包括我们新推出的南二环的亚林西项目昆仑域，目标也只是卖限价房，21000元。我们在门头沟新推的项目悦景湾，小loft产品，总价一两百万；6月预计推出密云橡树湾的二期，80多平米的两居和110多平米的三居。
我们为了面对整个市场，就把嘴长得更大些，产品更多元。
Q:华润去年底、今年初都拿下了很多地王或高价地，怎么考虑的？
A：去年我开玩笑提出一个“麻将理论”，不同的产品承担着不同的责任，我们需要有的产品获得更好的溢价回报为主，有的产品就需要快速回报为主。
比如华润城的总价82.65亿元，北京的土地支付政策很严格，一个月内付清地价，如果在过去，我们就不着急开发，反正地价会涨，我们慢慢来，但未来我们不报这种方面的期望。这时候我们就需要自住房和保障房快速销售。
大家看这项目地价很高，但是现金流管好了，依然是一个很好的事，是因为他是433，40%的限价房卖17000，30%的自住房卖29000，30%的商品房，那随便你自己爱卖多少卖多少。
其实限价房和自住房的货值加一块就有60个亿元了，我觉得拼速度，快一点的赶紧能够拼现金流，赶紧能够在一年多一点的时间，赶紧的形成回款，来去翘更大的杠杆，这就是我们当时买那块地的看法。
Q：华润说今年要“回归一线”？
A：其实我们今年选的地都挺好的，我们要回归一线，也是回归相对市区里面的价值低谷，比如说我们在南二环、南四环，丰台并不是传统豪宅地，但比起五环外的高端的东坝、孙河，我们还是有点信心。
因为区位在那儿摆着，交通、配套也更方便成熟；包括上海拿的70多个亿的地王，在上海中环边上，上海闸北等同于北京的丰台，但我们觉得不错，都是我们回归一线选的地。
再一个三四线城市，我们也都是往中心走，我们在郑州、石家庄的项目都在市中心。回归一二线，回归中心，我们得进城。
谈北京市场：地价房价两条曲线平了是最可怕的事情
Q：能不能说体现了你们对北京市场的谨慎看法？
A：对，我们不再像原来可以单一的产品从早吃到晚，现在需要灵活多变。
因为这个市场就像一个提线木偶，这个木偶有很多的线，是不同的环境决定的，经济环境、政府行政指令、包括消费者的信心，包括我们原来从来不会担心的供需，现在也会有影响，原来供需上基本都是卖方市场，属于供不应求状况，现在我们也会关注局部市场的供需状态。市场走势会越来越呈现出复杂、多元的趋向，我们也会谨慎敏感的来去看待。
Q：从去年9月的麻将理论到今年的多元打法，什么改变了你的想法？
