昨天，莫老爷和万科内部员工聊到万科物业，对方说：“物业现在在集团可牛了，成立了独立的事业部，上市只是时间问题。”
万科总经理郁亮也在近期的内部会议上表态：“万科物业前景可期，若上市，它的市值一定会大于万科地产。”
这位员工还透露：“万科物业今年已经发生大变革，朱保全忍辱负重几年酝酿的东西终于成形！”
2014年6月30日，彩生活在香港联交所上市，成为“中国内地第一社区运营股”，风光无限。彩生活主席潘军在接受莫老爷专访时自豪的表示：“全行业99%的管理处都是亏损的，彩生活是那1%。”
上市仅三天，彩生活的市值已经超过母公司花样年。潘军在专访中强调，物业管理公司本来是非常好的营运模式，但很多开发商把它做成了赔钱的生意，并特此点名万科。
身为万科副总裁兼任万科物业首席执行官的朱保全，对此表现得极为低调，一言未发。他什么都没有说，但不代表他什么都没有做。
这几年，沉默的万科物业在做什么？
上述消息源称：“万科物业已经在转型，最核心的一件事就是，要从过去的不盈利模式走向盈利模式。朱保全弄了一个东西叫‘睿服务’，转型主要就是围绕它来变动，连王石都出来为它打广告了！”
上个月，万科主席王石在出席某活动时公开表示：“过去万科物业从来不会接其他房地产项目的物业，但是从今年开始，我们将全面接收其他开发商的物业业务。”
“睿服务”就是万科接收其他开发商物业业务最直接的工具，朱保全赋予它的定义是：“保留原物业公司手中的物业合同权利不变，由万科物业帮你打理，你的收益优先，万科物业做劣后。”
这听起来太拗口了，简单的理解就是：万科要用轻资产的模式和全国所有的物业项目合作。你去管物业管理，万科去管你物业管理的人。比如，万科和某物业公司合作，由这个公司去聘请保安、保洁员来做小区的服务，万科出技术去管理你的保安和保洁员。
朱保全还强调，万科绝不会抢合作伙伴的合同！万科是“友”不是“狼”，你的合同还是你的。
“万科物业这几年卧薪尝胆，研发了很多智能硬件，都是行业一流的技术。例如水电感应系统，某个业主家的电表坏了，这个系统立刻就会显示出，哪个小区哪一栋哪一户的电表坏了，然后万科就会派人在时间范围内去修理。再例如安保系统，以前的保安巡逻是没有规律的，万科通过在他们身上配备感应器，能够随时获知保安的坐标及移动情况，最终达到保安巡逻时间优化、加强工作效率的目的。”上述员工称，这是万科物业目前最牛的两个东西。
一位与朱保全相熟的业内人士透露：“全国目前大约有1.5亿面积的物业业务正在跟朱保全谈合作，北京已经有几家物业公司和他签了合同。”
那么，这些物业公司为什么如此积极？第一，房企的物业公司向来不赚钱，万科的物管水平业内认可度最高，通过万科研发的新技术，可以降低人力等各方面成本；第二，可以把“引入万科物管”作为卖房的利器。你买的虽然不是万科的房子，但你同样可以享受到万科的服务。
另一方面，通过“睿服务”的平台，万科也可以把自己的物业切入到全国各地的项目里去，这比起彩生活的“收购模式”轻太多了。
莫老爷再举一个例子来方便大家理解这个双赢的玩法。你要改造中央空调，因为你的机器很费电。但万科研发出了省电的技术，可以让你本来每个月要缴纳的100万电费降低到40万。你节约下来的60万，和万科分成。
万科内部人士表示：“外界一直都觉得物业在万科是没有地位的，他们是累赘一直在赔钱。那是因为万科物业过去的定位就是为卖房子服务的，所以也不屑于去炒作一个概念，然后急匆匆的去资本市场圈钱。现在，万科物业要走向全国，朱保全是做足了基本功的，‘睿服务’不是概念，它不仅要赚钱，在赚钱的同时还要给业主带去好服务。”
其实，如果复制彩生活，万科就是最大的中国内地第一社区运营股，但朱保全没有这么做，说明他是认为“睿服务”模式比“彩生活”模式好的。
彩生活目前股价10块8，不管怎样，这也算是一个漂亮的数字。哪种模式能笑到最后，莫老爷也不知道，还是且走且看吧。
