过去两年地产大佬谁最红？
孙宏斌。先有收购绿城股权失败，后有佳兆业收购也很悬，但至少吸引了公众眼球。
为免孙宏斌寂寞，攸克君计划把融创与绿城两家公司一起盘点。这两家地产公司的创始人宋卫平与孙宏斌，都曾经放话要赶超万科。换句话说，他们内心深处都想成为行业第一。可是两位大佬先后在楼市调控中跌倒，再度起身追赶小伙伴时，负重未曾卸下，前路已经变化。他们原本可以惺惺相惜，却在复杂的利益与凌厉的性格交织之下，在2014年上演了一场从野合到闪离的狗血剧。
往事从来不可追。市场按照自己的规律滚滚向前，新一轮的楼市周期正在缓缓拉开序幕。虽然自认高品质的偏执天蝎，看不惯眼里只有生意的精明摩羯，但两位大佬谁笑到最后，端的只看两家公司，谁走得更远。
所以攸克君为众位看客搭起擂台，人物退后，公司上场。
2013-2014年，在全国房企销售排行榜上，融创与绿城几乎是紧挨在一起。5年后，会是怎样？
PK指标一：资产与业绩
资产是身材，业绩是脸面。
截至2014年，绿城总资产为1271.44亿元，融创则为1123.62亿元。绿城净资产为348.45亿元，融创则为209.83亿元。
在业绩方面，2014年融创合同销售额658.47亿元，绿城则为794亿元。前者同比增长29.6%，后者则为21.97%。
无论是颜值还是身材，绿城略胜一筹。但从增长性来看，融创在过去5年间，业绩实现了8倍的增长。相比之下，绿城既不稳定，复合增幅也远远落后。不过，经历高速增长期后，融创的速度也慢下来了。
PK指标二：盈利水平
无论融创还是绿城，2014年的业绩体现的都是孙氏风格。2014下半年，孙宏斌的团队接手绿城销售。盘点之后认为其三四线城市的项目去化困难，为此不惜牺牲利润为代价来换取现金流。这也是孙宏斌与宋卫平的重大分歧之一——宋内心一直对孙宏斌的做法不以为然，认为这些项目不必降那么多、也不必出售得那么急。
2014年，绿城的销售净利率为5年来最低值，仅为9.95%。
在ROE（净资产收益率）上，融创多年来均显著高于绿城。ROE与投入资本回报率除去衡量企业盈利能力外，还能反映出企业的财务结构是否合理。融创这一指标近5年来持续下行，意味着公司以负债来刺激扩张的边际效应在下降。
PK指标三：营运能力
融创是强调高周转的房企。2010年－2013年，融创的存货周转率一直高于绿城。但从2012年开始，绿城加快了库存的周转速度，而融创却在不断放缓。
到2014年，两家公司的存货周转率居然持平，均为0.39。
PK指标四：土地储备
“地段、地段、地段”——李嘉诚这样告诫自己的地产同行。
东山再起的孙宏斌一直笃行这一理论，融创执行的是聚焦一线城市和二线核心区域的拿地策略。
十年楼市发展下来，行业已经走过了跑马圈地和原始积累的阶段。此前追求规模的房企们开始围绕优质地块展开竞争，融创的问题在于机会与实力的不匹配。从2012年开始，归属融创权益内的土地储备面积一直在1200万平米左右徘徊——其中华东地区最核心的资源大都集中于融绿平台。
至于绿城，从2012年至今，绿城权益内土地储备一直在小幅下降。有接近绿城的人士告诉攸克君，宋卫平多次在内部会议上反省自己当初在拿地（尤其是在苏州和无锡两个高价地块上）决策上的失误。九龙仓入驻绿城董事会之后，在拿地决策时比较关注回报率。多重因素之下，绿城近几年来在土地市场上出手极为谨慎，且多以营造和操盘来代替实际出资。截至2014年，绿城权益内土地储备为1906万平米。
与融创急于规模扩张相比，绿城的痛点在于如何消化掉大量三、四线城市的项目，以及配置比例过大的酒店类资产。否则背着这样沉重的包袱，绿城仍将步履维艰。
PK指标五：财务状况
除去销售业绩外，净负债率是融创业绩亮点之一。2014年融创净负债率为44.5%，较之上一年69.7%有较大幅度的下降。再结合其手中所持250亿元的货币资金，融创给外界的感觉是现金丰沛、财务良好。
但是，在对比融绿两家财务状况后攸克君却有些疑惑：虽然融创的净负债率远低于绿城，但在年度利息开支上，融创（30.36亿元）与绿城（31.25亿元）居然相差无几。在财务成本上，融创（9.12%）甚至高于绿城（7.9%）。
在长期偿债能力上，融创2014年的表现甚至要弱于绿城。已获利息倍数（EBIT／利息费用）是通过息税前利润与利息支出的比值来衡量企业长期偿债能力的指标。2012年以来，融绿两家的利息保障倍数都在不断下降，而融创这一指标下滑得更为厉害。2014年仅为4.89，而绿城则为9.72.
2009年以来，绿城就受困于资金危局而一步步走到卖项目、卖股权的悬崖边缘。宋卫平为自己当年的心血来潮付出了惨痛的代价，但孙宏斌又何尝不是一步步走在资本的钢丝之上？
在攸克君看来，是巨额借贷的利息支出，不断地吞噬掉了团队辛苦运营项目所带来的利润。即便将之资本化之后，公司财务费用的增幅也远远高于销售、管理两项成本费用。
两家房企都以打造中高端住宅为主，但正如我们在上文中看到的，它们的净利率水平与其它以刚需为主营产品的房企并无显著差别，甚至更低。
PK指标六：模式之辩
先简单比较一下两家企业的发展模式。
融绿均以打造高端精品住宅为主，分歧点在于商业价值上：宋卫平认定业主和情怀才是房企的根本，过份强调品质与服务；同时又急于扩张，一次次在楼市周期中踏空。绿城的问题是在产品、管理和资本之间失去平衡，进而陷入危局、无法自拔。
融创模式可以概括为：以高周转来保证现金安全；以激进的财务政策来支持规模扩张；以合作开发和股权投资来降低开发成本；以优化区域布局来控制操盘风险。
比较两家公司在资本市场上的表现，攸克君在参考了券商分析师的意见后，选择用“每股收益”和“每股净资产”来进行比较。
在这两个指标上，绿城一直高于融创。也即，在盈利能力与资产质量上，绿城要好于融创。
但从股价表现来看，融创的估值却一直高于绿城。股价反应的是投资者对公司未来业绩的预期，可见融创模式更受资本市场的欢迎。
现在的绿城，三大股东鼎足而立，老辣的九龙仓与强势的中交，与只掌握少数股权却仍旧试图拥有掌控力的老宋们，真的能够水乳交融地玩耍在一起吗？有沪杭人士称，宋卫平今年将所受到的煎熬，可能不会比去年下半年小。
而融创在错失绿城后，佳兆业的收购又陷入僵局，甚至不无失败的可能。这意味着它将花费更大的成本打入长三角与珠三角地区。以融创现在的推盘速度，土地储备已经成为未来可持续发展的瓶颈。当初不惜打破经营与资本之间的平衡来追求规模的融创，在两次收购受阻后呈现出被反噬的迹象。孙宏斌或许该考虑如何慢下来了。
