4月8日，位于北京市朝阳区青年路旁的朝阳大悦城，正为蜡笔小新25周年中国特展紧张布展。朝阳大悦城运营部副总监郑铮，张罗着悦界里拿到授权的商户，设计带有小新图像的饼干和披萨。
郑铮负责经营的悦界，是朝阳大悦城3月份对外开放的主题空间。1万平方米的空间里，一半用于中心花园、水系及街景等公共环境打造，另一半招揽颇具特点的商户：有"同或绘馆"绘画教学，有“曼思欢乐厨房”传授厨艺，还有周杰伦大陆首家餐厅“J大侠中华料理”……
一些传统概念里的人气餐厅被拒之门外。按照朝阳大悦城总经理周鹏的说法，悦界这个新开辟区域，招揽的商户要尽可能是未在购物中心出现过的个性品牌，营造出自然舒适的氛围，满足客户社交休憩的需求。
在23万平方米的购物中心里，1万平方米的悦界并不大。这是大悦城正在进行的一场实验--当购物中心客流到了一定程度，不是继续朝全客层大卖场的方向推进，而是寻找一种更精准的运营方式。
一个大大的问号正在出现并试图颠覆购物中心的传统经营理念：客流，一定越多越好？
客流调控
承袭着18-35岁新兴中产阶级的客户定位，朝阳大悦城成为购物中心试水大数据的先锋，2014年零售租金4。17亿元，在六个大悦城中仅次于西单大悦城，居第二位。
客流问题，却困扰着它。
目前，朝阳大悦城客流量周末平均10万人，周一至周五5万-6万人，这是看似不错的成绩。
但大悦城担心的是，周末过热，工作日热度不足，客流分布不均衡；人多固然能保证部分低消费，但却存在客群挤出效应，高端客户可能因为人太多不来消费。
朝阳大悦城推广部副总监文娟说："我们要考虑，项目未来发展到底往大卖场的方式走，还是继续去切精准销售，保持一个合理的客流。"
朝阳大悦城分别于2013圣诞档期、2014六一档期、2014圣诞档期，进行场内随机问卷调研(总数量400)，消费者反馈回的25-35岁消费者占比为62％、68％、66％。从内部会员数据看，25-35岁消费者占比约60％。这意味着，仍有一部分客户，在朝阳大悦城的目标客户群外。
同时，参与调查的很多消费者，在最希望有什么店铺的问题上提出，咖啡厅人太多太满，没有聊天的地方。
朝阳大悦城内部经过激烈讨论，达成的共识是：消费者现在除了购买需求外，多了很多情感和体验需求。客流多少取决于商场产品，如果产品全针对大众客群，来的肯定是大众客流。而朝阳大悦城，一定不是做全客层。
如何改变？
朝阳大悦城的答案是，重新开发公共空间，满足定位客群的社交和休憩需求。悦界概念由此产生，在内部称为"新区"，以此区别原有的购物中心。新区不像老区一般注重人气品牌，而是专注能贡献全天候客流分布的店。
朝阳大悦城原来的5-6层，设置有300个车位的高位停车场，周末人多时多会用到。朝阳大悦城将这处停车场改造成为1万平方米的公共空间。车位的缺口通过后广场搭建立体停车场，租赁公交临时停车场来解决。
这个旨在打造主题、话题和人文关怀的生活空间，也给了1983年出生的郑铮机会。2013年，还在大悦城总部法律部的郑铮，被周鹏挖到朝阳大悦城负责悦界的招商工作。
新区公共空间和招商面积比例定为5：5。公共空间一项，新区比老区至少多出10％。新区餐饮、体验、零售所占比例分别为5：3：2。老区比例则为3：2：5。新区空间绿植占比达到近35％，中间一颗巨大的永生树，成本就有50万元，而其他绿植，也要全部坚持真实。
新区的商家，绝大多数都安排了外摆区，门口有个小庭院，老区商家却没有。朝阳大悦城的团队，还去了欧洲和日本等地，为悦界寻找样本。譬如，如何把入口做得更有仪式感，参考的就是法国香榭丽舍大街的一家店铺。日本优秀的设计也有很多，但考虑到国内审美和店面运营能力跟不上，无奈舍弃。悦界也最终定位为欧式街区。
悦界里的餐厅，不像传统老区那样中晚饭分明，而是定位全天候，覆盖早餐、正餐、下午茶、晚餐，甚至今后还会引入夜宵，翻台率较高，满足消费者约会和休憩的需求。通过此种方式，缩小日常和周末客流量较大的差异。“就是先把客流提上去，再做提纯。”文娟说，当项目进行到一个相对成熟的周期之后，一些推广和产品策略也要作出调整。出于精准定位的需求，产品线会越来越窄，餐饮调整是最明显的。
中粮置地商管中心总经理吴谷丰则认为，大悦城希望能用这样符合客群定位的空间来击中目标客群，但这不单单只是一个客流提纯的过程，这是从一个传统售卖者，到一个生活方式提供者的形态跨越。
个体户与调性
悦界从2014年春节前后启动招商。郑铮调研发现，西式简餐最匹配这个区域。但餐饮的招商，开始却颇为困难。难点主要是，悦界的空间在5-6层而并非1层，没有自然光和露台，这些也是西式简餐餐厅最为重视的。
